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マンション売却で悪質な不動産業者の手口に注意!詐欺に遭わないための対策

マンション売却で悪質な不動産業者の手口に注意!詐欺に遭わないための対策

マンションの売却を個人で実施することは不可能ではありませんが、実際のところ多大な時間と手間を要するため現実的ではありません。そのため売主はマンション売却の仲介を不動産業者にお願いしますが、注意しておきたいのは詐欺や悪徳業者に依頼してしまった場合。

このようなケースでは業者側は自社の利益のことしか考えていないため、売主の希望額で売れるということはめったにないでしょう。そのため事前に悪徳業者の手口というのもしっかりと知っておきたいところ。そして悪質な手口を見つけ次第、業者変更を行うようにしましょう。

今回は悪徳業者の手口に関しての情報をさまざまな角度から解説したいと思います。

マンションを売却する時の仲介の種類について

マンションを売却する際には仲介の種類が2つあることをご存じでしょうか?悪徳業者の悪質な手口を理解するには、まずはこの仲介の種類を理解する必要があるため紹介してみましょう。

片手仲介

片手仲介の図解

片手仲介とは売主と買主に別々の不動産業者がつくことを指します。一般的に売りに出される物件というのは不動産流通機構のREINS(レインズ)に登録されるため、全ての不動産業者が売却物件の情報を共有することが可能です。

つまり売主が仲介を依頼した不動産会社と専属専任媒介契約や専任媒介契約(他の不動産業者に仲介を依頼することが不可能な契約内容)を締結していたとしても買主探しは別の不動産業者もできるというわけですね。

仮に別の不動産会社が『そちらの物件を購入したいという方を見つけた』となり、正式に売買が成立すればそれぞれの不動産業者に仲介手数料が入ることになります(仲介手数料は売主だけでなく買主にも発生する)

両手仲介

両手仲介の図解

売主も買主も同じ不動産業者が担当するのを両手仲介といいます。売主や買主はどこの不動産業者が担当しても支払う仲介手数料に変更はないため、この部分はあまり気にすることはありません。

しかし不動産業者にとってはこの両手仲介は多くの利益を得ることができるため、どこの業者も狙っています。両手仲介は片手仲介と異なり売主と買主の双方から仲介手数料を得ることができます。

売主、買主が業者に支払う仲介手数料は【売却価格の3%+6万円】というのが一般的です(※200万円以下は売却価格の5%、200万円~400万円は売却価格の4%となります)これは宅地建物取引業法により定められているものであり、不動産業者はこの上限額を超える仲介手数料を受け取った場合は法令違反となります。

ちなみに両手仲介で不動産業者に入る利益ですが、例として2,000万円で売買が成立したマンションがあるとしましょう。この場合は【2,000万円×3%+6万円=66万円】となります。

片手仲介であればこの66万円しか入ってきませんが、両手仲介になると両方から仲介手数料を得るため132万円が不動産業者の懐に入ることになるのです。このように両手仲介というのは不動産業者が最も理想としている仲介の種類でもあります。そして詳細は後述しますが、不動産業界にはこの両手仲介を狙うための悪質な手口が大きな問題になっています。

悪徳業者の悪質な手口とは?

悪徳業者の悪質な手口とは?

マンションを売却する際の仲介の種類については理解できたかと思います。そして前述のように不動産業界では、より多くの利益を得ることができる両手仲介を狙った悪質な手口が横行しています。ここでは両手仲介を狙った悪質な手口を紹介してみましょう。

囲い込み

不動産業者は売主だけでなく買主も自社で見つけてくれば、2倍の利益を得ることが可能です。そのため『何としても両手仲介を狙ってやるぜ』という考えを持つ不動産業者は他社から『物件に興味を持っている方がいるんですが、内覧は可能ですか?』という問い合わせが入っても『現在、その物件は商談中です』など虚偽の返答をすることがあります。

これが何としても買主も自社で見つけるという時に行われる手口であり、囲い込みと呼ばれる行為です。この囲い込みですが実は売主にとってはメリットは何ひとつありません。というのもせっかく他の不動産会社から購入希望者が現れたのに断り続けることで時間がどんどん経過していきます。

不動産というのは一般的に時間が経過すればするほど価値も落ちるため、この状態が続くことで最悪の場合は『現在の価格では売ることができませんから値下げを検討したほうがいいかもしれません』ということにもなりかねないのです。

もっと悪質な業者のケースだと専属専任媒介契約や専任媒介契約で義務づけられているREINS(レインズ)への登録をわざと行わないこともあります。これもREINSに登録してしまうと他の業者が買主を見つけてしまう可能性があるため、その対策としての手口です。

売り止め

売り止めも基本的には囲い込みと同様の両手仲介を狙った悪質な手口の一種です。前述のように売却物件というのは一般的にREINS(レインズ)への登録が必要とされています。本来であればこのREINSに登録することでよりスムーズなマンション売買を行うことが可能となります。

しかし両手仲介を狙う業者のケースになると、一度REINSに登録した後に物件情報を削除することがあります。これはどのような狙いがあるかというと一度REINSに登録することで売主に渡す登録証明書が発行されます。

この登録証明書を売主に渡すことで『REINSにも登録してくれたようだし安心できる業者だ』と思い込ませるのです。こうすることで表向きは『良い不動産業者だ』という印象を与えることができ、裏では両手仲介を狙うために物件情報をすぐに削除しているというわけです。

また登録はしっかりとされていても売主の意図に反して、悪徳業者が裏で『売り止め』をかけてしまうと、結局のところ購入希望者が現れることもないのです。この売り止めに関しても希望額で購入してもいいという買主を逃してしまうこともあるため、どう転んでも売主は不利益をこうむることになります。

不動産業者の悪質な手口が減らない理由とは?

悪徳業者の代表的な悪質手法を紹介しましたが、不動産業界ではこのような囲い込みや売り止めが一時期大きな問題になりました。なぜこれほどまでにこのような悪質な手口が横行するのかという理由ですが、これは社員に厳しいノルマを課している不動産業者の影響が大きいでしょう。

非常に厳しいノルマを課せられることで社員も売主、買主を犠牲にしないとノルマを達成できないことがあるといいます。このような一部の問題ある不動産業者が囲い込みや売り止めといった悪質な手口を使っている可能性があると業界では噂されています。

REINS(レインズ)の改善で悪質な手口の防止が可能に!

REINS(レインズ)の改善で悪質な手口の防止が可能に!

近年、これらの悪質な手口がメディアでも取り上げられたことにより国土交通省が囲い込みなどの防止策をREINS(レインズ)側に強く要請しました。これにより現在のREINSは大幅に改善され、悪質な囲い込みがしづらくなっている環境にあります。

具体的には以前のREINSというのは不動産業者のみしか閲覧できませんでしたが、2016年からは一般の方でも売主のみ確認できるようになっています。売主がREINSを閲覧できるということは自身の物件がしっかりと登録されているかを確認することができるということですね。

これにより一度登録した後の削除など囲い込みの防止にもつながるため、以前と比較すると悪質な手口というのは減ることが予想されます。また売主専用画面では現在の取引状況を確認することも可能です。

この取引状況も不正防止に役立つため、しっかりと理解しておきましょう。取引状況には【公開中】【書面による購入申し込みあり】【売主都合で一時紹介停止中】の3種類があります。

【公開中】は客付け業者に物件情報が紹介中の時に設定されます。つまり『この物件は現時点で購入希望者がいないですよ』というメッセージです。

そして【書面による購入申し込みあり】は購入希望者が現れた時に設定されます。この場合は基本的に元付け業者は客付け業者からの紹介を拒否することが可能です。ただし売主から『他にも購入希望者を受け付けるよ』という希望があれば仲介業者は他社からの購入申し込みを拒否することは不可能です。

そして3番目の【売主都合で一時紹介停止中】ですが、これは売主から『紹介を一時ストップしてほしい』という要望があった時に設定します。この場合は仲介業者は必ず売主の了承を得る必要があります。

この取引状況を売主が閲覧できるようになったことで、今までのような囲い込みの手法は通用しなくなります。また公開中にしているにも関わらず、他社から問い合わせが入った時に『現在、商談中です』など嘘をつく業者がいる可能性もあるため、このようなケースに備えてREINSを運営している機構に申し立てを行うこともできるようになりました。

このような時に『書面による購入申し込みや売主都合で一時停止に設定しておけばいいのでは?』と考える業者も中にはいますが、この取引状況は物件の持ち主でもある売主も閲覧することができるため『購入申し込みに設定されているけど、購入希望者なんて今はいないぞ!』といったように簡単に嘘がバレてしまうでしょう。完全に不正を防止するにはしばらく様子を見る必要もありますが、いずれにせよ以前と比較すると囲い込みや売り止めといった手法は大幅に減ることは確実です。

悪質な手口を防ぐためにもREINSのチェックをこまめにしよう!

今回は両手仲介を狙うために悪質な手口を駆使する業者などの情報を解説しました。両手仲介は不動産会社に入る利益が2倍になるため、良心的な不動産業者も隙あらば狙っています。

しかし売主の立場に立った売却活動ができる良心的な業者のためにも言っておきますが、両手仲介自体は違法でも何でもありません。

そのため『両手仲介を狙う業者は悪徳だ!』という考え方は間違っています。悪徳なのはあくまでも両手仲介のために嘘をつく業者です。

ただ前述のようにREINS(レインズ)の改善により、以前と比較すると不正が起きにくい環境になっているためこれからマンション売却を行うという方は売り出し開始から売れるまでの期間はしっかりとREINSのチェックをしておくことをおすすめします。悪質な手口でムダな時間を使いたくないという方はぜひ参考にしてください。

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マンション売却で仲介業者を選ぶ際は、まず複数の不動産会社に見積り依頼をしたほうが良いです。その理由は、売却価格の相場を知ることができますし、マンション売却が得意な不動産会社かどうか比較したり、担当の営業マンが信頼できるかどうか見極める必要があるからです。

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