マンション売却の重要ポイント

マンション売却が得?賃貸で貸すほうが得?メリット・デメリットを徹底比較!

マンション売却が得?賃貸で貸すほうが得?メリット・デメリットを徹底比較!

自己所有しているマンションがあるけど現在は事情がありそこに住んでいない、または今は住んでいるけど転勤の関係で引越しをしなければいけないという方は意外と多いです。このような方の悩みでよく聞かれるのがマンションを『売却』するか『賃貸』として貸し出すかということ。

将来的に自分が住む可能性もあるため一時的に貸しておくのがベストと考える方もいますが、賃貸にもメリットやデメリットがあることを理解しておかなければいけません。何も考えずに賃貸という選択をしてしまうと自分が損をすることもあります。

そこで今回は自己所有しているマンションを賃貸として貸す際のポイントやメリット、デメリットなどを解説したいと思います。

賃貸のメリット

賃貸のメリット

まずは賃貸として貸した場合のメリットを見ていきましょう。マンション経営の醍醐味ともいえるメリットがあります。

毎月の賃料が手に入る

賃貸として貸す場合の最大のメリットはやはり家賃収入がオーナーであるあなたに入ってくるという点です。しかも家賃収入は1ヶ月、2ヶ月という短期間ではなく入居者が住み続けている限り発生するため長期的に見た場合には生活が楽になります。

特徴としてはワンルームなどの1人暮らしタイプのマンションではなくファミリータイプの物件を所有していると入退去のサイクルが比較的長くなるため、安定的な家賃収入が発生しやすいでしょう。

経費で認められる費用が増える

マンションを賃貸として貸すとそれまで普通に支払っていた住宅ローン金利、固定資産税、管理費、修繕積立金、管理費などが経費として認められるようになります。これらの費用が経費として認められれば確定申告時に納める税金を抑えることが可能となり、節税対策にもなるわけですね。

家賃収入+経費として認められる費用が増えるというのはマンションオーナーにとっては大きなWメリットともいえます。

賃料を高めに設定することができる

これは通常の賃貸専門のアパートなどをイメージしてもらうとわかりやすいですが、このような物件は作りが簡素になっていることが多いです(決して手抜き工事という意味ではない)しかし分譲マンションのケースだと騒音対策のために壁が厚くなっているなど賃貸専門の部屋と比較すると作りがしっかりしています。

そのため、一般的な賃貸タイプのマンションと比較すると強みがあることから賃料も高めに設定しやすいというメリットがあるのです。実際に近年では騒音などのご近所トラブルを嫌って作りがしっかりしている分譲マンションを探している方は多く人気度は上昇している傾向にあります。もちろん壁だけでなく設備や管理がしっかりとしていることも多いため借主に安心感も与えることが可能です。

また自分の住まいから賃貸として貸す場合は最初から家賃収入目的のいわゆる『投資物件』には該当しないため金利が安い住宅ローンのままで、より多くの家賃収入を手に入れることも可能となります。ちなみにマンションを最初から投資物件として扱う場合は住宅ローンよりも金利が高い不動産投資ローン、事業ローンなどを使う必要があります。

マンションを担保にして新たな融資を受けることもできる

これは自分で住んでいる場合でも同様ですが賃貸として貸すケースでもマンションを担保にした不動産担保ローンは利用可能です。よく『マンションを担保にしてお金を借りられるのは自分が住んでいる場合だけ』と思っている方がいますが仮に賃貸として第三者に貸すケースにおいても所有者は自分なわけですから融資は受けることができます。

そのため実際に賃貸として貸してみて『マンション経営っておもしろいな、少し本格的にやってみようかな』と感じた方にはまとまった資金を用意することもできる嬉しいメリットといえるでしょう。

賃貸のデメリット

賃貸のデメリット

家賃収入、節税対策など魅力的なメリットがある賃貸にもデメリットはあります。デメリットがあるというか、賃貸はむしろデメリットのほうが多いという方もいます。ここではマンションを賃貸として貸すケースのデメリットを取り上げてみましょう。

初期の投資費用がかかる

マンションを賃貸として貸すというのは経営ということですから、立派な事業の一つとなります。そのため借り手に『住みたい!』と思わせるように内装などもしっかりと綺麗にしておく必要があります。具体的には壁の張替やハウスクリーニングなどがありますね。これらにかかる初期費用ですが築年数や部屋の状態にもよりますが数万円~数十万円がかかります。

中には大がかりなリフォームが必要となり100万円を超す費用がかかるケースも稀にあるとのこと。この費用を負担するのは入居する借主ではなくオーナーとなります。賃貸経営をする場合は必ずこのデメリットを頭に入れておきましょう。

費用は初期だけでなく入居者が入れ替わる度に負担する必要がある

賃貸経営は最初に費用がかかるだけでなく入居者が入れ替わる度に発生します。先ほども取り上げたハウスクリーニング代などの他にもキッチンやお風呂の水回り、エアコンなどの修繕費用もオーナー持ちとなります。

また以前の借主が出たということは新たな入居者を探す必要があるため、広告費もかかることになりますね。一度入居者が出るとこれらの作業があるため、次の入居者を迎え入れるまでの時間がかかることも考慮しておかなければいけません。もちろんその間の家賃収入はゼロとなります。

空き室リスク

賃貸経営の最大のデメリットともいえるのがやはり空き室リスクです。入居者がいれば家賃収入は確保できますが、借主が見つからない場合は当然のことながらその収入も発生しません。もちろんその間も住宅ローンが残っている方は支払いをしていかなければならないため、赤字となる危険性もあります。

また住宅ローンだけではなく敷金・礼金などの受け取り、家賃の回収などを管理会社に任せている方はその分の費用も必要となるため資金力に乏しい方は自身の生活にも支障をきたす恐れがあるでしょう。

確定申告の義務がある

これは賃貸でも売却でも同様のことですが確定申告は必ず発生します。ただし売却のケースは基本的に売却後の次の年に1回だけすればいいですが、賃貸の場合は貸し出している限りは毎年確定申告を行う必要があります。この確定申告は一度でも自分で実施したことがある方ならわかると思いますが提出しなければならない書類なども多く非常に手間がかかります。

売却と比較すると賃貸の場合は修繕に関わる明細書、賃貸契約書、管理を管理会社に任した際の賃料料金明細書、火災保険などの証券と用意する書類が多いのが特徴です。資金に余裕がある方であれば税理士に依頼することも可能ですが、自分で行うしか方法がないという方はこの確定申告で毎年苦労することも理解しておく必要があるでしょう。

賃貸トラブルが起こる可能性がある

過去に賃貸経営をしてきた大家さんやオーナーが不動産経営をするのが嫌になる瞬間として挙げるのが賃貸トラブルです。前述の空き室リスクも賃貸トラブルの一つに入りますが、入居者など人が関係したトラブルは最もストレスがかかるともいわれています。

入居者が一般的な方であればそれほど問題になる可能性はありませんが、クレーマーに近いような借主のケースでは特に大変です。『隣の人が夜うるさい!』『近隣住民の話し声がやかましい!』『上の階の子どもがドタバタ走るからゆっくりとできない!』など密集したマンションではとにかく色々なことがあります。

これらは基本的に管理会社に任せるのが一般的であり、自力での解決は現実的ではありません。もちろん不動産業者に管理を任している方であれば問題はありませんが、資金の関係で仲介をお願いするのが難しいという方はこのようなトラブル時の対応も考えておく必要があります。

その他ではトイレなど水回り関係の設備などに不具合が出たら対応する必要があります。また絶対にあってはならないことですが入居者が部屋で自殺や事件を起こした場合にはその後、賃貸として貸すことは非常に難しくなります。

新たな融資を受けられない可能性がある

賃貸のメリットでマンションを担保にして新たな融資を受けることができると取り上げましたが場合によってはローンを組むことができない可能性もあります。具体的なケースだと賃貸に出そうとしているマンションの住宅ローンが残っているなどが該当します。

このケースでお金を借りるというのは二重ローンを組むことに該当するため貸す側はどうしても審査を厳しくせざるを得ません。仮に賃貸として貸した後に新たな家やマンションを購入したいなどまとまった資金が必要な時は少し注意しておきましょう。

金融機関も家賃収入で払えるといっても空き室リスクのことなども考慮しているため二重ローンの許可が下りないケースも十分に考えられます。

収益物件となり売却価格が落ちる可能性がある

仮に現在所有しているマンションを賃貸の状態で将来的に売却したとします。するとこのマンションの扱いは家賃収入などオーナーに利益がもたらされる物件、つまり収益物件と見なされることになります。

この場合だと査定額の算出方法も一般住居用の取引事例比較法ではなく賃料など収益などを基に算出する収益還元法で決定されることになり、売却価格が相場より下回る可能性もあるのです。『今は使用しないけど将来的な売却も検討している』という方は少し覚えておいたほうがいいかもしれないですね。

売却よりも賃貸として貸したほうがいいケースとは?

自己所有のマンションを賃貸にするメリットとデメリットをまとめてきましたが、実際に売却よりも賃貸として貸したほうがいいのはどのようなケースが該当するのでしょうか?ここでは賃貸としてマンションを所有しておいたほうがいい状況などを取り上げてみたいと思います。

確実にまた住むとわかっている時

転勤など仕事の都合で一時的にマンションを空けなければいけない時は賃貸として貸しても問題はないと思われます。しかし詳細は後述しますが契約内容によっては自分が帰ってきた時に、すぐに部屋の受け渡しができないというケースがあります。

借主が退去しなければ自分は新たな住むところを探さなければならず余計な手間がかかるため、この点は注意しておく必要があります。

今後収益物件としてずっと所有しておきたい時

もう自分は住む可能性は低いけど家賃収入で副収入を得ることを考えている方は賃貸として貸すことを決断するのもおすすめです。もちろん賃貸のデメリットでも取り上げたように賃貸経営というのはさまざまな苦労やトラブルがあるため決して楽とはいえませんが、それでも賃貸として貸すことの醍醐味や魅力を感じたという方はムリに売却する必要はないと思います。

不動産経営も人によって向き、不向きがあるためケースによっては売却よりも大きく得をすることもあります。一度、賃貸経営に挑戦してみて自分には合わない、赤字になると感じたら売却という方法もあるため臨機応変に対応していきましょう。

収益物件として将来的な売却を検討している時

今は賃貸として貸しておき、将来的に収益物件として売却を検討している方もとりあえず賃貸として残しておくのはおすすめです。収益物件は前述のように一般的なマンション売却と比較すると価格が落ちる可能性もありますが、それをあらかじめ自分で理解しておけば全く問題はありません。

また今現在も売却を検討しているけど住宅ローンの残債が売却価格を上回っていたり、利回りが予想以上に良ければその間は賃貸として貸しておいたほうがいいともいえます。不動産売却というのは売るタイミングというのも大切な要素の一つですから、将来的に高く売れそうな時期での売却を狙っている方には向いているプランともいえるでしょう。

将来的に自分が住めると思っていると危険!その理由とは?

将来的に自分が住めると思っていると危険!その理由とは?

『自分のマンションなんだから今は賃貸として貸しておいて将来的に戻ってきたら借主さんにはすぐに退去してもらえばいいや』という考えを持っている方も中にはいるでしょう。しかしこの考えは実は非常に危険なものでもあります。というのも先ほども取り上げたように契約内容によっては『仮に自分が戻ってきた時でも借主を強制的に退去させるのは難しい』ためです。

これは借地借家法という法律にも定められていることですが一般的な賃貸借契約となる普通借家契約では正当な事由がない限り貸主(マンションの所有者)からの契約の解約や更新のストップは認められていないことが大きく影響しています。もう少し簡単に説明すると『来月から自分がこの部屋に住みますから申し訳ないけど退去をお願いします』というのは難しいということですね。

もちろん借主が家賃を何ヶ月も滞納しているなどの理由は法律でも定められている『正当な事由』に該当しますからこのようなケースでは強制退去は可能となります。しかし借主に落ち度はなく通常通り生活している限りはすぐに退去をお願いするのはできないということをしっかりと貸主も理解しておく必要があるでしょう。

一時的に貸すのであれば定期借家契約を選択しよう

『借主にすぐ出ていってもらうのは難しい場合はどうすればいいの?』という方も多いと思いますが、そのような時は契約期間の終了後に確実に受け渡しが可能となる『定期借家契約』を締結するようにしましょう。

定期借家契約は普通借家契約とは異なり、将来的なマンション売却を考えている方や出張などで一時マンションを空けるけど確実にまた戻ってくるのがわかっている方にはおすすめの契約です。

定期借家契約の特徴は一度契約を締結すれば更新の有無がなく契約期間が終了すれば契約は終了となります。ただし契約期間終了後に借主と貸主が合意すれば再契約は可能です。また契約終了時ですが契約期間が1年以上の場合は貸主が契約期間満了の1年前から6ヶ月までの間に借主に契約期間終了の旨を通知する必要があります。

この定期借家契約はどちらかといえばマンションの所有者側を守る契約であり、将来的にマンションを売却する考えがある方も定期借家契約を結ぶことで自身のプラン通りに売りに出せるというメリットがあります。

しかし借りる側からしてみれば『契約が終了すればまた住む部屋を探さないといけないのか・・・』という気持ちになりやすいため、普通借家契約と比較するとどうしても敬遠されやすいともいえるでしょう。

敬遠されやすいということは【借主がスムーズに見つからない→空き室の期間が多くなる→家賃収入が入らない→住宅ローンの支払いなどで経済的に圧迫される】という最悪の状況もありえるということです。もちろんこのようなデメリットをカバーするために一般的な部屋よりも少し賃料を安くするなどの工夫を施すことで空き室リスクを減らすことも可能となります。

自身の経済状況や入居状況によっては売却を検討したほうが得をする場合もあるため、迷ったら信頼できる不動産業者のアドバイスをもらいながら上手に進行させていくことが大切です。特に不動産知識が薄い方は決して1人で悩むことはしないように。

賃貸・売却で悩む方はとりあえず両方の査定を依頼しよう

賃貸・売却で悩む方はとりあえず両方の査定を依頼しよう

今回は自己所有のマンションを賃貸として貸した場合のメリットやデメリットなどを中心に解説してきました。賃貸の最大のメリットはやはり家賃収入という生活が潤う副収入が期待できるということですが、空き室リスクや管理などデメリットも多くあるプランです。

そのため賃貸が得をするか?損をするか?という質問に対してはその時々の状況もあり、正しい答えを教えることは不可能でもあります。マンションの場所、契約形態、賃料などさまざまな要素が上手く絡み合えば得をする可能性があり生活するのに不便であれば損をする可能性もあるでしょう。

資金的に余裕があり赤字分も計算に入れている方であれば賃貸に出しても問題はありませんが、ライフプランに影響が出るような方は売却を検討することも大切です。このような賃貸か?売却か?で悩む方は一度不動産業者に両方の査定を依頼することもおすすめです。

売却と賃貸の両方の査定を算出するのは非常に手間がかかる作業ではありますが、現在はインターネットを使用した一括査定サイトで比較的容易にシミュレーションを行うことができます。

また両方の査定を依頼することで『あ、この業者は売却に関しての知識が豊富だな』『マンションを賃貸にすることのメリットやデメリットをしっかり教えてくれる不動産屋だね』というように各業者の得意分野が見えてくることもあります。

良い業者、悪い業者を見極めるポイントにもなるため一括査定サイトを利用する時は必ず複数の不動産業者に査定を依頼するようにしましょう。売却、賃貸のどちらを選択することになってもマンションの所有者、不動産業者、借主がそれぞれ納得できるような形になれば最高です。満足な結果が出るように仲介業者選びは時間をかけてゆっくりと行っていきましょう。

おすすめの一括査定サイト

マンション売却で仲介業者を選ぶ際は、まず複数の不動産会社に見積り依頼をしたほうが良いです。その理由は、売却価格の相場を知ることができますし、マンション売却が得意な不動産会社かどうか比較したり、担当の営業マンが信頼できるかどうか見極める必要があるからです。

そこで便利なのが、一括査定サイトです。インターネットから簡単に入力するだけであなたのマンションの査定価格を知ることができます。売却を考えているかたは、マンションがいくらぐらいで売れるのか、相場価格を調べてみませんか?

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