マンション売却の重要ポイント

マンション売却でいま契約している仲介業者を変更したい!変更のベストなタイミングとは?

マンション売却でいま契約している仲介業者を変更したい!変更のベストなタイミングとは?

現在、マンション売却を依頼している仲介業者の行動や対応を見ていると『あれ?この業者大丈夫かな?』と思う時があります。このような時に売主の頭に思い浮かぶのが『売却を依頼する不動産業者を変更したほうがいいかな?』ということです。

しかしすでに契約をしてしまった仲介業者の変更は可能なのでしょうか?

今回はこの仲介業者の変更に関しての情報をさまざまな角度から解説したいと思います。現在の業者に不安感や不信感がある人は必見です。

そもそも仲介業者の変更というのは可能なのか?

特にマンション売却を初めて行う方だと『すでに契約してしまった不動産業者から他の業者に依頼することは可能なの?』という疑問を持っている方は多いです。

結論からいえば仲介業者の変更は可能です。

不動産業者に売却を仲介してもらう時には宅地建物取引業法によって定められている媒介契約を結ぶ必要がありますが、これは売却まで永遠に有効となるわけではなく契約期間というのが定められています。

売主は基本的にはこの契約期間が満了となった時点で現在の不動産業者との契約を更新することも可能であり、新たな仲介業者に依頼を出すこともできます。

つまりそれぞれの契約内容で細かな違いはあるものの『契約期間さえ過ぎれば後は売主の自由ですよ』ということですね。『仲介業者を変更したいけどダメなのかな?』という方は安心して次の業者探しをしてください。

仲介業者を変更するメリット・デメリットとは?

仲介業者を変更するメリット・デメリットとは?

『仲介業者を変更できるのであれば積極的に次の業者を探そう!』という方もいるでしょう。もちろん現在の不動産業者の対応などに不満がある時には仲介業者を変更するメリットは大きいといえます。

しかし仲介業者の変更にもメリットとデメリットの両方があることを理解しておく必要があります。仲介業者を変更しすぎると思わぬ不運に見舞われる可能性もあるため、ここでは業者変更に関するメリット、デメリットを取り上げてみましょう。

仲介業者を変更するメリット

仲介業者を変更する最大のメリットというのはやはり現在の不動産屋よりも力量がある業者に依頼できる可能性があることです。

マンションの売却を成立させるには仲介業者の営業活動、広告などの宣伝活動、営業マンの良好な対応などが必要ですが残念ながら現在契約中の不動産屋にはそのような売却に重要な力が備わっていなかったということがあります。

いつまでも売れない状態が続くと売主側としても『この不動産業者で大丈夫なのかな?』『営業マンの対応も雑だし業者変更も考えるてみるか』となってきます。このような時には仲介業者の変更をしたほうがいい結果につながることもあるでしょう。

またすでに現在の仲介業者と契約を締結していますから、売主も以前より良心的な不動産業者を見極める力が少し備わっていることが多いため次の業者探しにおいて失敗をする確率というのも減る可能性が高いです。

失敗から学ぶという言葉がありますが、仲介業者の変更を考える時期になるとあなたの中で『このような業者はダメだな』『こんな対応をする営業マンがいる業者には依頼しないほうがいいな』という残念な不動産業者のポイントというのが少し見えてきます。これらの経験で得た知識や周囲の評判などを活かして次は良心的な不動産業者を見つけるようにしましょう。

仲介業者を変更するデメリット

現在の仲介業者から力のある不動産業者へ仲介依頼を変更することができるのなら売主にとってはメリットしかないと思われがちですが、残念ながら仲介業者の変更にもデメリットがあります。

これは全ての不動産屋に当てはまるわけではありませんが、不動産業界というのは意外と横の繋がりが強い世界です。そのためコロコロと仲介業者を変更していると場合によっては悪い評判が流れる可能性もあり、不動産業者から『あの客はブラックだ』と認識されてしまうこともあります。

マンション売却は価格や物件の状態にもよりますが売り出してから成約まで平均で3ヶ月~6ヶ月かかるともいわれており、仲介業者もこの期間内で売れれば成功という見方をしているところが多いです。1週間、2週間で買主が見つかることは極めて少ないだけにある程度の余裕を仲介業者に与えてあげる必要もあります。

もちろん売れる、売れないに関係なく不動産屋の対応が雑だったり営業活動において不正があれば売主側に落ち度はないため積極的な変更を検討してもかまいません。また業者変更のもう一つのデメリットはマンション売却の活動が最初からやり直しになるため、再度の売り出しまでに時間がかかることがあります。

仲介業者の変更を検討したほうがいい時とは?

仲介業者の変更を検討したほうがいい時とは?

前述のように仲介業者の変更を繰り返していると売主側がブラックにされてしまう可能性もあるため、業者変更も慎重に行う必要があります。では、どのような時に仲介業者の変更を検討するのがいいのでしょうか?

ここでは仲介業者の変更を真剣に検討したほうがいい業者の対応などをまとめましたのでご覧ください。

しつこく値下げを求めてくる

売主側としては『できるだけ高い価格でマンションを売却したい』という気持ちを持つのは当然のことであり、良心的な不動産屋であればこの依頼者の希望もできるだけ尊重してくれます。

しかし良心的な不動産屋とは対照的にマンションの売却価格の値下げをしつこく要求してくる仲介業者もいます。仲介業者からしてみれば買主が見つからなければ仲介手数料という利益を上げられないため、値下げをして早く成約に結びつけたいというのがあります。

そのためしつこく値下げ要求をしてくる仲介業者には『値下げをしたほうがいい理由はなぜでしょうか?』という質問を投げかけてみましょう。

この質問に『この価格では売れないから』『実際に売れていないので』という答えが返ってきたら業者変更を検討したほうがいいかもしれません。というのも良心的な不動産屋であれば売れない理由をもう少し噛み砕いて説明してくれるからです。噛み砕いた説明とは以下のようなものですね。

  • 先月の問い合わせ数などが初期の頃と比較すると落ちている
  • 販売価格が周辺の同規模の物件と比較すると明らかに高い
  • 値下げしてくれれば購入したいという買主が見つかった
  • 人口減や商業活動の低下などにより地価が下落傾向にある
  • 十分な営業費用をかけたが反響がない

このように価格を下げる必要性を細かく説明してもらうことで売主側も『そういえばこないだのニュースでこの地域の人口流出が激しいと伝えられていたな』など納得することができます。

また良心的な仲介業者の場合は売主にしっかりと納得してもらうために周辺の物件価格などのデータも活用しながら説明してくれます。仲介業者の担当者と会う度に説得力に欠ける説明でしつこい値下げを要求されたら少し業者変更を意識してみましょう。

しつこく買取を求めてくる

まれに『この物件は売却での成約は難しいので買取という形にしてみたらどうでしょうか?』と提案してくる仲介業者がいます。売却と買取の違いですが売却は不動産会社が販売活動のサポートを行い、それを第三者に販売していくシステムです。

一方の買取はマンションを不動産業者や買取業者が文字通り直接買い取ってくれる仕組みとなります。不動産業者が買取を提案してくる理由というのは自社に大きな利益をもたらすことができる可能性があるためです。

買取をした物件は状態にもよりますが数百万をかけてリフォームを行った上で、その分の価格を上乗せしてまた別の第三者に再販売されます。具体的には3,000万円で売った物件を200万でリフォームして最終的に3,500万円~4,000万円という価格で売り出すということです。

また買取は一般的に売却の70%~80%の売値となるため、業者からしてみれば『安く仕入れて高く販売』することが可能となるわけです。このように売主にとっては買取というのは希望の売却価格より下回るため、納得できない部分が多いです。

反対に買取業者は得をすることが多いため、自社の利益を第一優先に考える業者の場合は売主にしつこく買取を求めてくることもあります。もちろん築年数が周辺物件と比較するとかなり経過している、過去にトラブルがあったなど決定的な売れない理由があるケースにおいては買取が推奨されることもあるでしょう。

しかし売主としてはできるだけ希望の価格でマンションを売却したいわけですから最初から買取を求めてきたり、ある日を境にしつこく買取を提案してきたら少し疑う必要もあります。

この場合においても『なぜこのタイミングで買取を推奨するのか正当な理由を説明してください』と質問するようにしましょう。特にマンション売却が得意でない業者だと最初から買取目的というケースもあるため、注意が必要です。

売却に必要な戦略や売れない原因を質問しても対応できない

マンション売却には売れるための戦略というのがあります。広告の展開、営業活動の方法、適切な売却価格、物件のアピールポイントなど全てが上手に絡み合うことでスムーズな成約へと結びつきます。

そのため仲介業者の力量や持ち合わせているノウハウは非常に大切となりますが、力がない業者だとこれらの戦略などを具体的に答えられないことがあります。これは実力のある不動産屋を見極めるコツでもありますが、具体的にどのような方向性で売り出すのかを質問してみるのもいいでしょう。ここで『大丈夫です!』『全部うちにおまかせください!』という答えが返ってきたら少し注意が必要です。

この点も良心的な不動産業者やマンション売却に実績のある業者であれば『このマンションは小学校や幼稚園から非常に近いので主に小さな子どもがいる夫婦にアプローチをかけてみようと思います』など具体性がある売却プランを説明してくれます。

また売り出してから一向に売れる気配がない時にも良心的な業者であれば『駅から少し離れた物件のため今の価格では売れないかもしれません』『少しアプローチをかける購買層を変えてみます』など売れない原因をしっかりと売主に説明できます。具体的な戦略や売れない原因を質問しても対応できない場合は少し酷ではありますが、自身のためでもありますから変更を検討する必要もあるかもしれません。

仲介業者と満足なコミュニケーションがとれない

仲介業者との媒介契約のうち専属専任媒介契約と専任媒介契約では売主に対してそれぞれ1週間、2週間で1回以上の連絡をすることが義務付けられています。これは現在の販売状況など簡単にいうと近況報告のようなものです。ここでも良心的な不動産屋と信頼度が少し落ちる業者だと対応に違いが現れることもあります。

良心的な業者であればこの報告でも『今週は〇〇の地域でチラシのポスティング作業を実施しましたが現在のところ問い合わせはありません、また進展がありましたらご連絡させていただきます』というように具体的な活動内容を知らせてくれますが、対応が雑な業者になると『今週は進展はありませんでした、また来週以降に期待しましょう』という非常に短い報告が届くこともあります。

これでは売主としても『この業者はどんな営業活動などをしているのか?』という気持ちになってしまいますよね。また悪質なケースではこの報告義務を怠る業者もいるため、万が一このような仲介業者に依頼をしてしまったら問答無用で変更をするようにしましょう。

仲介業者を変更するタイミングは?

仲介業者を変更する(できる)タイミングは主に2つです。

媒介契約の有効期間が過ぎた時

不動産業者の変更をするには最も適したタイミングが媒介契約の契約期間が過ぎてからです。基本的に媒介契約の有効期間は3ヶ月が多く、これは契約締結前に売主と不動産業者の間で決めることになります(1ヶ月、2ヶ月でも構わない)

なお、媒介契約の最大有効期間は国土交通省が定めた『標準媒介契約約款』により最大でも3ヶ月までとされています。契約期間が終了すればその後は新たな不動産業者と自由に契約することが可能となり、トラブルの心配も全くありません。

仲介業者への不信感が強くなった時

実は媒介契約は契約期間中でも途中で解除することが可能です。そのため『この業者は営業活動もいい加減だし今すぐ契約を解除する!』ということもできなくはありません。ただしこのケースにおいては売主と業者間での合意が必要となります。

また契約の解除は口頭でも可能ですが、万が一のトラブルを避けるためにも書面、メールなど形が残るもので対応するのがおすすめです。詳細は後述しますが契約期間中の解除は注意点もあるため、勢いで行わないようにしましょう。

契約の途中解除を実施する場合の注意点について

前述のように媒介契約は契約期間内でも解除することは可能です。しかし契約期間中ということもあり、注意点もあります。その注意点は場合によっては売り出しにかけた営業の費用などを請求される可能性があることです。

特に3つある媒介契約のうち最も拘束力の強い専属専任媒介契約だと不動産業者側に落ち度がない時にはその権利が不動産会社側にあると『専属専任媒介契約約款』に明記されています。

逆に不動産業者側が契約内容を守らない、義務を怠ったなどの契約違反をした場合には売主は契約解除はもちろんのことケースによっては損害賠償を請求できることもあります。

また専任媒介契約の場合でも営業費用を請求される可能性もありますが、そのような時はどのような内容で経費を使用したのかなどを記載した明細書をもらうようにしてください。

仮に業者からの説明に納得できなかった場合には、各都道府県の県庁に不動産業者のチェックや監督を行っている部署があるためそちらで相談をするようにしましょう。

このように契約期間中での業者変更にはリスクも伴うため、よほどの事情がない限りは契約期間終了を待ってから新たな業者と契約することをおすすめします。

最終目的は仲介業者の変更ではなく売却ということを意識しておこう!

今回は仲介業者の変更をメインにした情報を解説しました。いくつかの注意点はありますが、基本的には業者変更は容易にすることが可能です。また本当に信頼できるかどうかわからない業者に関してはとりあえず1ヶ月など短い契約期間にしておき活動状況や対応などをチェックしてみるのもおすすめです。

マンション売却をしていく中で大切なのは仲介業者の変更ではなく売却を達成することです。よく勘違いしてしまうのが『業者を変更すれば売れるぞ!』ということ。もちろん業者を変更して成約に至ったというケースも多くありますが、それは売主が『今度は失敗しないように良い不動産業者を探すぞ』という売却を最終目的とした業者変更をしっかりと行ったためです。

今の業者以外ならどこでもいいという考えを持つと大変危険です。業者変更をする時も必ず複数の不動産業者と接触するようにしましょう。複数の業者を比較的、短時間で探したい場合には一括査定サイトがおすすめです。しっかりとリサーチして信頼のできる不動産業者と出会えるように頑張ってください。

おすすめの一括査定サイト

マンション売却で仲介業者を選ぶ際は、まず複数の不動産会社に見積り依頼をしたほうが良いです。その理由は、売却価格の相場を知ることができますし、マンション売却が得意な不動産会社かどうか比較したり、担当の営業マンが信頼できるかどうか見極める必要があるからです。

そこで便利なのが、一括査定サイトです。インターネットから簡単に入力するだけであなたのマンションの査定価格を知ることができます。売却を考えているかたは、マンションがいくらぐらいで売れるのか、相場価格を調べてみませんか?

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