ケース別の売却理由

住宅ローンが残っている場合でもマンション売却は可能!残債の支払い方法5つ

住宅ローンが残っている場合でもマンション売却は可能!残債の支払い方法5つ

マンション売却を検討している方の中には『うちってまだ住宅ローンが残っているけど、それでも売却はできるのかな?』という疑問を持っていることも少なくありません。普通に考えればローン残債がある物を売るというのは不動産売買以外ではあまりないため、そのような疑問を抱くのはある意味では当然です。

今回はそのような方の疑問や不安を解消するために住宅ローンが残っているマンションの売却にスポットを当ててみたいと思います。住宅ローンが残ってても売却できる?売却後のローンの支払い方法はどうするの?という疑問や不安を抱えている方は必見です。

住宅ローンが残っていても売却は可能

まず結論からいうと住宅ローンが残っているマンションでも売却は問題なくできます。逆に住宅ローンが残っているマンションは売却できない、という決まりがあると『仕事で転勤が決まったのにそのまま支払い続けなきゃならないの!?』『家族で他県に引っ越すことになったけど住宅ローンの支払いが終わるまでダメなの!?』といった事態も招くため、例え住宅ローンの残債があっても売却自体は可能となっているのです。

しかし詳細は後述しますが、住宅ローンの残債がある物件に関しては売ることができる条件というのが定められています。これを売却前に理解しておかないと理想的な売却プランも立てることが難しくなるため、住宅ローンの残債がある方はこの条件を事前に頭に入れておくことを忘れないようにしましょう。

住宅ローン残債は売却完了時に全額支払う必要がある!

住宅ローンが残っているマンションを売る時の条件は、簡単に説明すると『売却するのは自由だけど売却完了時に住宅ローンを一括で返済してね』というわけです。

売主の中には『ちょっと厳しい条件なのでは?』と思う方もいるかもしれませんが、なぜ住宅ローンが残っているマンションの売却ではこのような条件がつけられているのでしょうか?これは抵当権というものが大きく影響しています。

マンションに抵当権が設定される図解

抵当権とは住宅ローンを組んだ金融機関が対象の物件に設定するものです。この権利、どのようなものか簡単に説明すると『住宅ローンの支払いが滞ったらあなたの家を売りますよ』というものになります。

つまり金融機関側からしてみればお金を貸す代わりの担保、保険のようなものです。本来は抵当権がついたままの状態でも売却は可能となりますが、買主は見つからないのが一般的です。

新しい買主に所有者が変更になっても抵当権がついたままで前の売主が住宅ローンを支払わないでいると競売にかけられてしまう可能性があるためです。そのようなリスクがある物件を買う人は普通はいないですよね?

そのためマンションを売却する時には抵当権を抹消する必要があるのですが、この権利を抹消できる条件が前述の売却完了後の住宅ローン一括返済ということになります。これが住宅ローンが残っているマンションの売却には一括返済が求められる理由でもあります。

住宅ローン残債の支払い方法は?

住宅ローン残債の支払い方法は?

『マンションを売却する時には基本的に住宅ローンの一括返済が必要なことはわかった、しかしどのようにして支払えばいいの?』という疑問を持っている方もいるでしょう。ここでは売却後に残った住宅ローンを支払う代表的な方法をまとめましたので解説したいと思います。

手持ち資金(貯蓄)で返済

手持ち資金(貯蓄)で返済

最も理想的な住宅ローン残債支払い方法です。手持ち資金とはつまり自身の貯金などを切り崩して、そのお金で住宅ローンの残りを一括返済することです。人が生きていく上ではある程度の貯金は大切といいますが、このようなシーンに自身が直面すると本当にそう思うでしょう。お金のやり繰りが上手な方や経済的に余裕がある方は手持ち資金で住宅ローンの一括返済を行うのが一般的です。

マンション売却代金を返済に充てる

マンション売却代金を返済に充てる

この方法もマンション売買においてはポピュラーなものです。住宅ローンの一括返済を金融機関から求められるのは前述のようにマンション売却完了後です。つまりマンションの売却代金を返済に充てることも可能となるため、ここから住宅ローン残債の支払いを行う方も非常に多いのが特徴。

また中にはこの売却代金と自身の貯金額を合わせて住宅ローンを支払う方もいます。近年は不動産の価値も下がっているのが一般的ですからどうしても売却代金だけでは、ローン残債を完済できないという方もいます。そのような方が【自己資金+売却代金】で返済する方法を選択します。

よくマンションの売却価格を決定する時は『後々の支払いなどを頭に入れて、必ず最低ラインの価格を下回らないようにしてください』とアドバイスする業者もいますが、それはこの住宅ローンの一括返済などがあるためです。

例えばですが住宅ローンの支払いが1,000万円残っているのに最低ラインの売却価格を800万円、900万円に設定して売ってしまったら、住宅ローンの一括返済は不可能となりますよね?

このような状況にならないために、売り出し価格や最低価格は慎重に決定しましょうといわれているのです。特に貯金がなく、売却代金だけで一括返済を考えている方はこの点を強く意識しておく必要があります。

マンション売却の価格相場と正しい「売値」の決め方

買い替え(住み替え)ローンの利用

買い替え(住み替え)ローンの利用

買い替え(住み替え)ローンという一般的にはあまり聞かれない種類のローンですが、これも不動産業界では広く認知されているローン残債支払いの一つです。買い替えローンとはすでに新しい購入物件が決まっている場合に利用できるローンのことです。

このローンを利用することのメリットはマンション売却の残債分を上乗せできる点にあります。具体的な例を出してみましょう。

住宅ローンの残債が2,000万円ある方がいましたが、マンションを売りに出したところ1,500万円という価格でしか売れませんでした。この場合は売却価格がローン残債を500万円下回っていますから、本来であれば売却は困難ということになりますよね?

しかし、ここで買い替えローンの登場です。買い替えローンは住宅ローンの支払いに困っている売主を見て『前の住宅ローンの残り分を新居の購入のために組んだ住宅ローンに上乗せできますよ』と優しい言葉をかけてくれました。

このおかげで売主はマンションの抵当権も外すことができ、無事に売却を完了することができたのです。これが買い替えローンの仕組みとなります。要は住宅ローンの合算、引継ぎのようなものですが売却代金や自己資金だけでは一括返済が難しいという方は買い替えローンを利用するのも一つの手となるでしょう。

ただし注意しておきたいのは前の住宅ローン残債の支払いはあくまでも先に延ばされただけにすぎないため、金利など場合によっては売主の負担が非常に大きくなることも把握しておく必要があります。

経済的に余裕があり、しっかりと計算した上で買い替えローンを組む方であれば何ら問題はありませんが『今は支払いが難しいからとりあえず買い替えローンで支払いを先に延ばそう』という方が買い替えローンを利用するのは極めて危険ともいえるでしょう。

任意売却の利用

任意売却は『住宅ローンが支払えない・・・困ったな・・・』という方の最終手段的な方法でもあります。一般的に住宅ローンの支払いが数ヶ月滞ると金融機関から一括返済を要求されますが、この時に一括返済ができないでいると抵当権が行使され競売にかけられてしまいます。

競売にかけられると売主の意見や言い分は全く通用しなくなるため、その前に任意売却という手を打つのが一般的です。任意売却のメリットは売却価格がローン残債を下回っても売却が可能という点。

つまり金融機関との話し合いや相談により住宅ローンの分割支払いが認められるということです。もちろん任意売却で売却価格がローン残債を上回れば、その売却代金で一括返済をして終わらせることもできます。

ただし一般的には売却価格が住宅ローンの残りを上回ることは少ないため、やはり現実的にはひとまずマンションを売ったお金を返済に回し、残りを分割で支払っていくという形になるでしょう。

住宅ローンを滞納するぐらいですから売主の生活状況を見ながら無理のない範囲で毎月コツコツと残りの額を返していくことになります。毎月の返済額はその時々の状況にもよりますが1万円~2万円というケースが多いです。

競売

最も最悪なパターンがこの競売です。競売は住宅ローンの支払いが3ヶ月~6ヶ月ほど滞ることで起きるものであり、金融機関が『あなたローンを払わないみたいだから、マンションを強制的に売りに出しますね』という行動を実際に起こすことです。

これを抵当権の行使といいますが競売にかけられると売主の意見などには全く耳を傾けてくれなくなり、新たな購入者が決まると強制的に退去を命じられるなど大きなデメリットがいくつもあります。

また競売で得た売却代金は当然、住宅ローンの残りの支払いに回すことになりますが、競売物件の場合は他の売却方法と比較すると相場の60%~70%ほどの価格でしか売れないため、結局は多額の住宅ローン残債が発生することになるのです。

また売却後の残債の支払い義務もあるため、非常に生活が苦しくなるのは目に見えています。そのため手持ちの不動産を競売にかけられた経験をされた方の中には自己破産をする方も多くいます。競売はその後の人生も大きく狂う可能性が高いため、絶対に回避したいことの一つでもあるでしょう。

任意売却と競売の違いと仕組み – メリット・デメリットを比較

住宅ローンが残っているマンションの売却活動は計画的に

住宅ローンが残っているマンションの売却活動は計画的に

マンションの売却では住宅ローンのことを無視するわけにはいきません。そのため住宅ローンの残りがある物件に関してはゆっくりと慎重に売却活動を行うことをおすすめします。特に売主が気にしておきたいのがやはり売却価格の設定

これが住宅ローンの残債を下回らないようにするのが基本です。またマンション売却でかかるお金というのは住宅ローン以外にも業者に支払う仲介手数料や抵当権抹消登記など複雑な手続きを代行してくれる司法書士への報酬がかかってきます。

特に不動産屋に支払う仲介手数料は売却価格によっては100万円を超えることもあるため、これらの諸費用をあらかじめ考慮した売却活動を行っていく必要があるのです。また売却活動に関しては仲介業者がほとんど代わりに行うため、売主はマンション売買の知識に長けた不動産屋をしっかりと見極めることも大切です。

1社、2社のみに話を聞いて決めるのではなく必ず複数業者に見積りを依頼して、その中から良心的な不動産業者に仲介を依頼するのが鉄則です。トラブルのない満足いくマンション売買ができるように頑張っていきましょう!

おすすめの一括査定サイト

マンション売却で仲介業者を選ぶ際は、まず複数の不動産会社に見積り依頼をしたほうが良いです。その理由は、売却価格の相場を知ることができますし、マンション売却が得意な不動産会社かどうか比較したり、担当の営業マンが信頼できるかどうか見極める必要があるからです。

そこで便利なのが、一括査定サイトです。インターネットから簡単に入力するだけであなたのマンションの査定価格を知ることができます。売却を考えているかたは、マンションがいくらぐらいで売れるのか、相場価格を調べてみませんか?

イエイ公式サイト

国内主要大手はもちろんのこと、地元密着の有力不動産会社など、人気の厳選1000社から最大6社までを選択し、最短60秒で査定価格を比較することができます。

日本最大級の不動産売却専門一括査定サイト

イエイ公式サイトはこちら