知っておくと役立つ知識

任意売却と競売の違いと仕組み – メリット・デメリットを比較

任意売却と競売の違いと仕組み – メリット・デメリットを比較

住宅ローンの支払いが滞る期間が続くことでいずれ金融機関や保証会社からマンションを競売にかけられてしまうことはご存じだと思います。このような最悪のケースになる前にとっておきたい対策が任意売却です。

任意売却という言葉も一度は聞いたことがある思いますが、この任意売却や競売の詳細までは詳しく知らないという方がほとんどではないでしょうか。現在、住宅ローンの返済で困っている方はこの任意売却と競売の特徴をしっかりと把握しておく必要があります。

またこの2つの売却方法のメリット・デメリットも覚えておいて損はありません。今回はマンションのみならず不動産売買全般でよく聞かれる任意売却と競売の違いと仕組みなどをまとめましたので紹介します。

任意売却と競売の仕組みなどを理解しておこう

任意売却と競売の仕組みなどを理解しておこう

まずは任意売却と競売の仕組みや特徴、違いなどを把握しておきましょう。この2つの売却方法の仕組みを理解しておくことで、その後に立てるべきプランもはっきりと見えてきます。

任意売却

一般的にマンションを購入する時というのは銀行などの金融機関が提供する住宅ローンを利用することになります。この時にお金を貸す側となる金融機関は住宅ローンの対象となる土地、建物に対して抵当権をつけます。

抵当権という少し聞き慣れない言葉が出てきましたが、これはマンションを購入する人間(債務者)が住宅ローンの支払いが困難な状態になった時のためにあらかじめ土地と建物を担保として設定しておくものです。

つまり『お金は貸しますけど、仮に支払いが出来なくなったら土地や建物を売って残りの支払いに充ててくださいね』ということです。金融機関側も一千万単位のお金を貸すわけですから、無条件で『はい、どうぞ』というのは難しいためこのような抵当権を設定しています。

抵当権がついている物件のケースでは売却価格が住宅ローン残債よりも上回っているケースであれば通常どおり売却は可能です。しかし売却価格が住宅ローン残債よりも下回っている場合は一般的に売却は困難となります。

このような時によく使われるのが任意売却です。任意売却であれば債権者、つまり金融機関との間で合意を得ることができれば住宅ローンが残っていても抵当権を解除することができます。

これが任意売却のメリットの一つでもあります。住宅ローンの支払いが滞ると金融機関や保証会社がマンションを差し押さえて競売の申込みを行ってしまうため、この最悪の状態になる前に任意売却という方法を利用するのです。

任意売却は債務者に不利な条件が多い競売と異なり、ある程度の優遇やメリットもあるため現在、住宅ローンの支払いが極めて困難という方は任意売却の手続きも検討したほうがいいかもしれません。

競売

いわゆるお金を貸した金融機関や保証会社の債権者が『あなた住宅ローン支払えないみたいだから、このマンションを差し押さえるね』という状態になったのが競売物件と呼ばれるものです。

住宅ローンの支払いが滞るとまず債権者から催告書や督促状などが届きます。これらの通知が送られてきた後も一向に住宅ローンが支払えない期間が続くと最終的には裁判所から担保不動産競売開始決定通知書と呼ばれる『あなたの所有している物件を競売にかけましたよ』という通知が届きます。

この通知が届いて初めて差し押さえとなり、ほとんどの場合は自身で自由にマンションを処分する権限がなくなるのです。ただしこの裁判所からの通知が届いたからといって、すぐにマンションから追い出されるわけではありません。

競売にかけて落札者が決定した段階で強制立ち退きを求められるようになります。競売にかけられるまでの期間というのは各金融機関により異なりますが、一般的には6ヶ月前後とされています。

抵当権が実行される場合

ただしこの6ヶ月前後はあくまでも目安の期間であり、金融機関によっては3ヶ月の滞納で競売にかけてしまうこともあります。詳細は後述しますが競売は任意売却よりもデメリットが非常に多く、できればこの最悪のケース(競売による抵当権の実行)は回避したいというのが一般的な考え方です。

任意売却のデメリットとは?

任意売却のデメリットとは?

任意売却と競売の仕組みなどがわかったところで、今度はそれぞれのデメリットを見ていきましょう。まずは任意売却のデメリットをまとめましたのでご覧ください。

一般的なマンション売却と異なり時間に制限がある

任意売却は誰でも行えるわけではなく、あくまでも住宅ローンの支払いが滞っている債務者限定のものとなります。つまりしっかりと住宅ローンの支払いをしている人は利用不可能です。

そして任意売却は一般的に数ヶ月の滞納期間を経て進めていくことになります。ここで注意しておきたいのが競売にかけられるまでの期間です。前述のようにマンションが競売にかけられるのは滞納から6ヶ月後となります。

そして任意売却は数ヶ月の支払い滞納が起こることで初めて進めることが可能です。つまり任意売却の場合は早急に新たな買主を見つけないと競売にかけられてしまうという可能性があるのです。

これが通常のマンション売却とは異なる点となります。一般的なマンション売却でも長期間売れ残ってしまうと値下げを実施したり、買い手からの印象が悪く見えることもありますが強制的な立ち退きを求められることはありません。

しかし任意売却のケースではその強制立ち退きを命じられる一歩手前の段階まできていますから売主としても非常に焦ります(実際には競売にかけられてもすぐに立ち退きを求められるわけではありません)。任意売却には時間の限りがあるということを必ず理解しておきましょう。

任意売却の専門的業者を見つける必要がある

任意売却は限られた時間の中で行う必要があると上で取り上げましたが、この任意売却を成功させるにはやはり売却を依頼する業者の選定もしっかりとしなければいけません。任意売却の経験が浅い業者に依頼してしまうと金融機関との交渉や売却に向けての段取りの面で大きな不安があります。

その結果としていつまでも売れ残りの状態が続き、最終的に競売にかけられてしまうということもあるのです。時間は限られていますから必ず任意売却が得意、経験豊富という業者に依頼するようにしましょう。

連帯保証人に迷惑がかかる

住宅ローンを滞納すると連帯保証人にも請求がいくため、周囲の人間にも迷惑がかかることになります。また任意売却というのは連帯保証人の協力が必要となり同意を得る必要があります。そのため場合によっては任意売却ができない、というケースもあることを理解しておきましょう。

競売のデメリットとは?

競売のデメリットとは?

任意売却は主に時間の成約と他人に迷惑をかけてしまうのがデメリットですが、競売は任意売却以上に多くの制限やデメリットがあります。ここでは競売の主なデメリットを取り上げてみましょう。

売却価格が相場よりも大幅に下回る

競売物件の売却価格の図解

競売物件は相場を大きく下回る価格でしか売れないということは有名です。その価格は物件により異なりますが、一般的に相場の60%~70%であることがほとんどです。なぜ競売物件のみ異常に安い価格で売られてしまうのか?ですが、これは買主が大きなリスクを背負うためです。

通常の不動産売却や任意売却では購入希望者は物件の見学をすることができます。しかし競売物件では占有者(マンションの持ち主)のプライバシーに配慮する必要などがあるため、内覧は実施されないのが一般的です。

また落札者は購入後に隠れた瑕疵があっても自身の資金から修繕費用を負担することになります。これはつまり住宅ローンの支払いが滞っている債務者に対して瑕疵担保責任を負わせないということです。

一般的なマンション売買では売却後でも買主が一定期間の中で発見した重大な欠陥や不具合に関しては売主に修繕費用を請求することができます。しかし競売物件のケースでは『雨漏りがあっても、シロアリの害があったとしても落札者が修繕費用を負担してくださいね』ということになるのです。

このような物件があれば通常では購入しようとは思わないですよね?そのため競売物件では新たな買主の負担を軽減するという意味でも大幅に価格を安くしているのです。

引越し費用は全額負担

任意売却の場合は仲介を依頼した業者の力量や金融機関の方針に左右されますが、立ち退きのために必要となる引越し費用を全額ではなくとも負担してくれる可能性があります。住宅ローンを滞納している身としては少額の引越し費用を負担してもらえるだけでもありがたいことですが、競売になるとこの引越し費用すら出ないことがほとんどです。

任意売却と競売の重み、違いがわかる待遇の一つでもあります。

競売にかけられていることが多くの人に知られる可能性も

マンションが競売にかけられると裁判所のホームページ、新聞、業界紙、インターネットにその情報が掲載されることになるため近隣住民や職場関係の方に競売にかかったことが知られる可能性もあります。

ちなみにマンションの所有者と金融機関の合意のもとで行われる任意売却に関しては世間に情報が漏れる心配はありません。競売のケースでは世間に広く知れ渡ってしまうためその後、同じ地域に住みづらくなるのも大きなデメリットとなります。

売却後の住宅ローン残債も任意売却より多く残る

任意売却、競売どちらにもいえることですが売却後でも住宅ローンそのものはしっかりと残ります。当然この住宅ローンの残債は売主が支払うことになりますが競売物件のケースでは売却価格が相場よりも30%~40%安くなるため、その分だけ債務も多く残るのが大きなデメリットです。

また競売後も保証会社に残った残債を支払わない、支払えないでいると不良債権となり債権回収会社に譲渡されることになります。債権回収会社は取り立てが厳しいところもあり、場合によっては給与やボーナスの差し押さえもあることを理解しておきましょう。

任意売却の場合は住宅ローンの残債支払い方法を金融機関と話し合いながら無理のない範囲で決めていくことになります。この点も競売と任意売却では扱いが違うことがわかりますね。

任意売却と競売は全く違う!早めに任意売却の手続きを

任意売却と競売の仕組み、メリットやデメリットを解説してきましたが現在、住宅ローンの支払いが困難な方は競売にかけられる前に一刻も早く任意売却の相談を金融機関に持ちかけることをおすすめします。

銀行、金融機関によっては滞納が続くと任意売却の意思確認の通知が届くことがあります。結局は債務者であるマンションの所有者だけでなく債権者である金融機関も競売にかけられると大きな損をするため、競売物件になる前に早めに手を打ちたいと考えています。

任意売却と競売ではマンションの所有者に対する扱いも大きく異なります。柔軟な対応もしてもらえる任意売却で必ず買主を見つけるという意識を強く持つことが大切です。現在、住宅ローンの返済で苦しんでいる方はぜひ参考にしてください。

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