マンション売却の流れ・手続き

瑕疵担保責任をわかりやすく解説!期間や責任範囲

瑕疵担保責任をわかりやすく解説!期間や責任範囲

マンションを売却する時に売主は基本的に買主との間に瑕疵担保責任を負う必要があります。この瑕疵担保責任という言葉自体が普段あまり聞かれないだけに売主も頭の中が『?』となりやすいです。

しかしこの瑕疵担保責任というのを軽く見ていると、後々大きな損失をする可能性があります。今回はマンション売却で覚えておきたい重要事項の一つである瑕疵担保責任について徹底解説していきたいと思います。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)って何?

特に中古マンションを売却する方に覚えておいてほしい瑕疵担保責任ですが、瑕疵担保責任とは簡単に説明すると『売主は売却後、一定期間は物件に重要な欠陥や不具合が見つかった場合にはその修繕費用を負担してくださいね』というものです。

つまりマンションの新たな住人が『ん?この部屋の壁に大きな傷があるけどこんなの不動産業者と前の所有者である売主からは聞いてないぞ!修繕費用を出してもらわないと!』となればこの壁の傷の修繕費は原則売主が支払うということです。

瑕疵担保責任の『瑕疵(かし)』とは法律用語であり【本来備わっている機能や状態、品質が欠けている】ことを指します。そして法律では買主は瑕疵があることを知った時から1年以内であれば売主に対し、損害賠償を請求することが可能です。これは例え売主の過失(知らなかったなど)であっても同様です。これ以外にも瑕疵により契約解除をすることも法律上はできます。

売主は瑕疵担保責任をいつまで負えばいいの?

瑕疵担保責任の大まかな意味は理解できたと思いますがここまで読まれた方の中には『瑕疵担保責任を負う期間ってどれくらいなの?』という不安、心配な気持ちがあるでしょう。そこでマンション売却における瑕疵担保責任を負う期間について説明したいと思いますが、売主が瑕疵担保責任を負う期間は原則10年、もしくは買主が隠れた瑕疵を発見してから1年以内の請求には応じなければいけないことになっています。

『10年も瑕疵担保責任を負っていたら、気が休まらないしお金がいくらあっても足りないよ!』と思われたあなた。安心してください、個人の中古物件や中古マンションの売却においては瑕疵担保責任を制限する特約が定められています。この制限により一般的な中古マンションで負う瑕疵担保責任の期間は2ヶ月~3ヶ月となっています。これは契約書にも必ず記載されるため問題はありません。

ただし仮に瑕疵担保責任の期限が過ぎたとしても、その後生活するのに困難なほどの大きな瑕疵が見つかった場合には原則10年、もしくは1年以内ルールが適用され買主側の意見が有効となる可能性もある、ということを念のために理解しておきましょう。ちなみに不動産業者が直接の売主となる物件においては瑕疵担保責任を負う期間は一般の方と比較すると長くなり2年間となっています。

瑕疵担保責任は必ず負う必要があるのか?

瑕疵担保責任は必ず負う必要があるのか?

売主の中には『瑕疵担保責任って必ず負わなきゃいけないの?』という方もいるでしょう。この瑕疵担保責任ですが必ず負う必要はありません。買主との交渉により瑕疵担保責任を負わないという旨を契約書に記載することも可能です。

特に築年数が30年、40年の場合は物件の価値はほぼ0に等しいため最初から瑕疵担保責任を負わないという契約は珍しいことではありません。個人間の売買であれば双方の合意のもと、瑕疵担保責任を免責することはしっかりと認められています。

ただし築年数が10年、20年以内の物件で『瑕疵担保責任は負いません』ということを買主に伝えてしまうと買い手側も安心できませんし、中には『この売主は何か重大な欠陥を隠しているからそんなこと言っているんじゃないの?』と勘ぐられてしまう可能性もあります。

そのため築年数が古くないマンションに関してはできるだけ瑕疵担保責任を負うのがスムーズなマンション売却を行う上での一つのコツです。どうしても瑕疵担保責任を負いたくないという方は売り出し価格を安くしておくことをおすすめします。

これにより買い手側に『本来はもう少し高い価格ですが瑕疵担保責任を負わない契約となっているため、その分だけ値引きさせていただいています』という説明ができ、相手も納得してくれる可能性がアップします。

またあまり大きな値引きをしたくないという売主は事前に土地・家屋調査士に物件の診断をしてもらうのもおすすめ。こうすることで売却段階で大きな瑕疵の有無を確認することができるため、売却価格も通常通りの希望額で売りに出すことができます。

後々のトラブル回避のために超重要!瑕疵担保責任の範囲

後々のトラブル回避のために超重要!瑕疵担保責任の範囲

瑕疵担保責任は基本的には負ったほうが売れやすいということがわかりましたが、ここで大事なのが『売主がどこまでの範囲の責任を負うか』ということです。特によくあるトラブルというのが契約書に瑕疵担保責任を負う期間のみしか書かれていなかった場合。

このようなケースだと買主によっては床や壁の非常に小さな傷の修繕費用まで請求してくる可能性があります。この状態になると売主と買主の間でもめ事が起きる確率は高くなりますね。

『目の前で見ないとわからないめちゃくちゃ小さな傷ですよ』『傷は傷!とにかく払え!』という状況になったら売主側としても精神的に非常に疲れてしまいます。そのため瑕疵担保責任で負う範囲というのも事前に明確にしておく必要があります。

具体的には『雨漏り、給水配管のみ修繕費用はこちらで持ちます』といったことを契約書に記載しておきましょう。こうすることで中古物件によくある床、壁の小さな傷に関してのクレームは考えなくて済むようになります。

良心的な買主だと目立たない小さな傷程度であれば見逃してくれる可能性もありますが、クレーマーに近い買主だと非常に小さな不具合でも何とかしろ!と言ってくる可能性もあるため、契約前に責任を負う範囲を必ず定めるようにすることが大切です。

瑕疵担保責任を追及される可能性がある例を紹介

ここまで瑕疵担保責任の重要性などを取り上げてきましたが『実際に瑕疵担保責任を負うケースにはどのようなものがあるの?』と疑問を抱く方も多いと思います。ここでは瑕疵担保責任を追求される可能性がある例をいくつか紹介してみましょう。

床や壁の傷

先ほども少し取り上げましたが床や壁の傷に関して敏感な買主というのは多いです。そのため床や壁に傷があった場合には売主は『どんな傷でも必ず修繕費用を負担しなきゃいけないの?』と不安な気持ちになりますが、中古マンションの場合は生活しているだけで出来てしまった小さな傷に関しては売主が修繕費用を負担する必要はありません。

これは中古物件というのは新築と異なり、経年劣化により多少の不具合が生じる可能性が高いため瑕疵担保責任の範囲外とみなされることが多いようです。一方で普通に生活していれば絶対に付かないような傷に関しては瑕疵担保責任の範囲内となる可能性が高いです。

具体的には大きな物を落としてしまった時に付いた深い傷などのことですね。これらは事前に購入希望者に伝えておかないと、売却後に『払え!』と言われたら応じる必要があります。

水漏れ

『台所に水漏れが確認されたため修繕費用の負担をお願いします』などと売却後に言われる可能性も少なからずあります。この水漏れ問題ですがこちらも基本的に床、壁の傷と同様に『その不具合は経年劣化の影響?それとも別の問題で起きた不具合?』ということが焦点となってきます。

築30年、40年のマンションであれば経年劣化で片付けることもできますが正しい答えというのは各物件により異なるため、このようなケースでは裁判になることも多いです。

消費者保護の観点とマンションの築年数を考慮すると瑕疵担保責任を負う範囲内かどうかというのを判断するのは非常に難しいため、後々のトラブルに発展しやすいのは確かです。売主が水漏れしていることがわかっている場合には隠さずに買主側に伝えるといった工夫を施すことで売却後に大きな問題になる可能性は低いでしょう。

シロアリ問題

マンションに限らず一戸建ての物件などでも大きな問題となるシロアリ。このシロアリ問題ですが他の事例と異なり、瑕疵担保責任の範囲内とされる可能性が極めて高いです。そのため過去にシロアリ問題で売主自身が悩まされていた場合は隠すことなく必ず買主に伝えるようにしましょう。

またシロアリ被害により、すでに修繕を実施した場合においてもその事実を伝えておく必要があります。これを買い手側に伝えておかないと仮に悪意がなくとも瑕疵の隠蔽としてみなされることがあるためです。中古物件の場合はこのシロアリと雨漏りに関しては特に厳しいため、事前にこの2点はしっかりと確認しておくようにしましょう。

上の階、下の階、隣などが反社会的勢力の事務所の場合

『しばらく住んでみてやっとわかったけど上の階が暴力団事務所だった!』というケースも決してゼロではありません。このような場合、そこに住む買主としては非常に大きな不安と恐怖を感じるため事前にその件を聞かされていないと『騙された!』という心理状態になりやすいです。

また実際にこのようなケースにおいて裁判になったこともあり、過去の判決では『瑕疵の隠蔽』に当たるとされ損害賠償が認められたという事例もあります。そのため売主は物件の不具合のみだけではなく、近隣住民に関しても問題がある場合は事前に通告しておく必要があるといえます。長期間住んでいれば同じマンションの住人に関してはある程度把握できるため『知らなかった』というのが通用する可能性は低いです。

事前に不具合や欠陥箇所は告知するのが鉄則!

『瑕疵担保責任で負う範囲というのは意外と広いな・・・』と頭を悩ます方もいるのではないでしょうか。このような方に最初に伝えておきたいのは不具合や欠陥箇所に関しては事前に購入希望者に告知しておくことが大事ということです。

都合が悪い情報も買い手に伝えたほうがいい理由とは?売却後のトラブル回避

瑕疵担保責任を負う必要があるのはあくまでも『瑕疵の隠蔽』をした時のみです。つまり事前に『〇〇の部分に大きな傷があります』と伝えておくことで瑕疵の隠蔽には当たらないため、後々になって修繕費用を負担する必要もなくなります。

これは買主側もそのことを理解、納得してマンションを購入するためです。簡単に説明すると『不利な部分を隠していると後々大きなトラブルになるかもしれないですよ』ということですね。またこれは売主だけが注意していても意味がありません。

売却を仲介する不動産業者にも内覧を徹底してもらい、重要事項説明や物件状況確認書(告知書)といった書類を通して内覧者に誤解がないように伝えてもらうことも大事です。後々の大きなトラブル防止のためにも仲介を依頼する不動産業者は慎重に選択するようにしましょう!

おすすめの一括査定サイト

マンション売却で仲介業者を選ぶ際は、まず複数の不動産会社に見積り依頼をしたほうが良いです。その理由は、売却価格の相場を知ることができますし、マンション売却が得意な不動産会社かどうか比較したり、担当の営業マンが信頼できるかどうか見極める必要があるからです。

そこで便利なのが、一括査定サイトです。インターネットから簡単に入力するだけであなたのマンションの査定価格を知ることができます。売却を考えているかたは、マンションがいくらぐらいで売れるのか、相場価格を調べてみませんか?

イエイ公式サイト

国内主要大手はもちろんのこと、地元密着の有力不動産会社など、人気の厳選1000社から最大6社までを選択し、最短60秒で査定価格を比較することができます。

日本最大級の不動産売却専門一括査定サイト

イエイ公式サイトはこちら