マンション売却の流れ・手続き

買主の住宅ローン審査(事前審査)状況は要確認!注意すべき点と事前対策

買主の住宅ローン審査(事前審査)状況は要確認!注意すべき点と事前対策

マンション売買では買い手が一括で購入することは非常に少なく、住宅ローンを組むのが一般的です。そして住宅ローン審査に通っている買主であれば、売主も何ら問題はありませんがさまざまな理由で審査に落ちる方も当然います。このような状況になった時に最も大きな損をするのは実は買主ではなく売主となります。

そのため契約を締結したからといって手放しで喜ぶのはまだ早く、買主が住宅ローンの審査に通って初めて安心できるのがマンション売却の特徴でもあります。

しかしなぜ住宅ローンの審査が通るまで油断してはいけないのでしょうか?今回はこの住宅ローンの審査結果の疑問に関してさまざまな角度から解説したいと思います。

なぜ買い手の住宅ローン審査の結果を気にする必要があるのか?

『住宅ローンの審査結果は確かに大事なことだけど、他の項目と比較すればそこまで重要度は高くないのでは?』と思う方もいるでしょう。しかし前述のように買主が住宅ローンに通らなければ大きな損をするのは売主自身となるため、しっかりと確認しておく必要があります。ここでは売主が買い手の住宅ローン審査を気にすることが大切な理由を取り上げてみたいと思います。

契約が白紙になり、売却活動が振り出しに戻る

無事に買主との間で売買契約を締結すると売主としては『やっと終わった~』という気分になります。しかし契約後に買主が住宅ローン審査に落ちたという結果を仲介業者の担当者から耳にしました。

こうなるといくら契約を結んでいたとしても現実的には契約解除せざるをえなくなります。ただ契約を白紙に戻しただけなら『残念!』という軽い気持ちで済むかもしれませんが、売主は苦労して見つけてきた買主を再び探す必要があるなど非常に大きな手間がかかるようになります。

また契約を締結した後に他の購入希望者から問い合わせが入るというケースもあり、その段階では当然買主が見つかっている状態ですから断りの連絡を入れていることになります。『今の買主が住宅ローン審査に落ちたから、こないだ連絡をくれた別の購入希望者に電話してみよう!』という方法もありますが、すでにその購入希望者が他の良い物件を見つけていたら『新たな住まいが見つかりましたので、今回は申し訳ありませんがお断りさせていただきます』という返答をする可能性もあるでしょう。

このような状態になると仲介業者はもう一度広告活動や営業活動をやり直す必要がありますね。またマンションだけでなく建物というのは時間の経過とともに価値が落ちるのが一般的であるため、あまりに長期間売れ残ってしまうと『残念ながら今の価格での売却は難しいので値下げを検討してみませんか?』ということにもなりかねません。

他の購入希望者から見ても『この物件はずっと売れていないようだけど訳ありなのかな?』という心理状態になりやすいです。このように正式な買主が住宅ローン審査に通らないことで売主側は売却活動が振り出しに戻ってしまうのです。これが住宅ローンの審査結果を気にすることが大切な理由の一つとなります。

手付金の返還+契約締結のために使用したお金の損失

住宅ローンの審査が通らないことで売主は時間だけでなく契約のために捻出したお金も無駄にすることになります。一般的にマンション売買では住宅ローンを組む場合『住宅ローン特約』という制度が付きます。

住宅ローン特約とは買主が住宅ローンに落ちた場合は例え契約後であっても手付金が戻ってくる制度のことです。本来であれば買主都合で契約をキャンセルした場合には手付金は売主が受け取ることができます。

しかし住宅ローンの審査に落ちたという理由で契約を解除するケースにおいてはキャンセルの理由が買主の意思とは別のところにあるため、手付金は全額返還するという特約を付けているのです。

手付金の相場は現在では50万円~100万円が一般的となっています。通常の買主都合のキャンセルであれば売主はこの手付金を受け取ることができましたが、今回のような住宅ローン関連の契約解除となると、この手付金の授受も不可能ということになります。

売買契約時の手付金をわかりやすく解説!相場や種類

また手付金のみであればもともとは買主から捻出されたお金ですからまだ納得できるかもしれませんが、その買主と契約を締結していた場合には売買契約書の作成にかかる収入印紙代もすでに支払われていることになるため、この分の代金も無駄にしたということになります。

収入印紙代はマンションの価格により異なりますが基本的には数万円かかります。不動産売買において数万円は小さな額に見えますが日常生活では大きなお金です。住宅ローン審査に通らないことで売主は【時間+お金】を失うということを理解しておきましょう。

売主がとるべき対策とは?

売主がとるべき対策とは?

前述のように住宅ローンが通らないことで売主が大きな損をします。このような状況を招かないためにも売主は事前に色々と考えておかなければいけませんね。ここでは住宅ローン関連の契約破棄を防止するために売主がとるべき対策法を解説したいと思います。

住宅ローン特約を契約内容から除外する

住宅ローン特約は必ずしも付けなければいけないという決まりはありません。そのため買主が住宅ローンの審査に通るか不安という方は契約内容から住宅ローン特約を除外することも可能です。

つまり『買主様が仮に住宅ローンの審査に落ちたら手付金の返還はせずに私たちが受け取りますよ』という契約になるわけですね。この契約内容であれば売主としてもリスク軽減につながります。しかしこれでは買主が納得しない可能性が高まるでしょう。

買い手側としては住宅ローン特約を除外されると『審査結果に保険をかけないというのはさすがに不安になる』という気持ちになりやすいため、最悪の場合は『今回は条件面で折り合わなかったため、残念ですがお断りさせていただきます』という状況にもなってしまいます。

契約前に住宅ローンの事前審査を受けてもらう

住宅ローンの審査には一般的に事前審査と本審査の2種類があります。そして売主側は買主に対して契約前に事前審査を受けてほしいという旨を伝えるようにしましょう。本審査の前に実施される事前審査は住宅ローンを利用できるかどうかをあらかじめ確認することができるものです。

もちろん事前審査に通ったからといって100%本審査に通るとは限りません。しかしよほどのことがない限りは事前審査に通れば本審査通過の可能性も高いのは事実です。この事前審査に通過すれば売主側も買主に対しての信用度がアップします。逆にこの事前審査すら通らないという方が本審査を通過するというのは極めて少ないため、買主が事前審査で落ちてしまった場合は売主はそこで契約交渉を中止してもかまいません。

また事前審査を受けることを拒否する買主に対してはさすがに信用できないため、このような時は前述の住宅ローン特約除外の方向で話を進めてみてください。事前審査の拒否、住宅ローン特約の除外も拒否という買主に対しては売主側からしてみれば信用度は極めて低いため、自身が後々損をしないように交渉を中止するようにしましょう。

住宅ローンの審査にかかる期間ってどれくらいなの?

住宅ローンの審査にかかる期間ってどれくらいなの?

『仮に住宅ローンの審査に落ちても、審査なんですぐに終わるしそこまで時間を無駄にはしないでしょ?』という売主ももしかしたらいるかもしれないですね。ここでは住宅ローンの事前審査、本審査にかかる期間というのを取り上げてみたいと思います。

この期間を知ることで『意外と審査結果が出るまで時間がかかるな・・・確かに審査に落ちたら無駄な時間になるともいえるぞ』という気持ちが湧いてくるかもしれません。それでは住宅ローンの審査にかかる期間などをご覧ください。

事前審査

事前審査の場合は本審査と比較すると審査結果が出るのが早いのが一般的。各金融機関で審査にかかる日数というのは異なりますが、目安としては1日~1週間程度で見ておくといいでしょう。

ちなみにこの事前審査では主に買主の返済能力が確認されます。そのため事前審査といってもその能力を確認することができる書類などが必要です。事前審査で必要となる主な提出書類は以下のとおりです。

  • 住宅ローン事前審査申込書
  • 本人確認書類(免許証・保険証など)
  • 源泉徴収票、確定申告書など収入を証明できるもの
  • 他に借り入れがある場合はそれを証明できる書類
  • 物件資料

本審査

本審査は正式に不動産売買契約を締結した後に実施する審査となります。先ほども少し取り上げましたが事前審査に通ったからといって、この本審査に必ず通るということではないためこの点は買主、売主双方が理解しておく必要があります。

本審査にかかる期間はこちらも各金融機関により異なってきますが1週間~2週間というところが多いです。また事前審査は単純に買主の返済能力を確認するだけの審査でしたが、本審査は返済能力に加えて物件の担保情報や団体信用生命保険に加入できるかどうかの健康状態まで厳しくチェックされます。

これらの審査項目が増えることで事前審査は通ったけど本審査では落ちた、というケースが出てくるのです。また事前審査と比較すると提出する書類も多くなるのが一般的です。事前審査は最短で1日で結果が出る金融機関もありますからそこまで時間のロスとは感じないかもしれませんが、本審査になると最低でも1週間は必要となるためここで落ちると『この期間を戻して新たな購入希望者を探す時間に充てたい!』という気分になるでしょう。

事前対策が完璧でも100%ではないことを理解しておこう

前述のように住宅ローンの審査にかかる期間というのは事前審査、本審査を合わせると2週間~1ヶ月近くを要することになります。この期間に入った別の購入希望者からの問い合わせも全てお断りしている状態ですから、売主としてはできるだけ住宅ローンの審査をパスしてほしい気持ちになるのは当然です。

しかし残念ながら全ての買主がローンに通るということはないため、必ず住宅ローン関連のキャンセルを経験する売主というのは出てきます。このような状態に自分がならないためにも契約前に住宅ローンに関しての重要事項を買主と話し合い決めておくようにしましょう。

それが住宅ローンの審査落ちでの契約解除を防ぐ王道の方法です。ただし事前の対策が完璧であったとしても審査を実際に行うのは金融機関や保証会社であるため100%ではないことも理解しておく必要があります。

住宅ローンの審査はあくまでも買主が主役であるため、売主はあまり気にしなくていいと思われがちですが審査に落ちることで自身が大きな損失を出すことにもなります。仲介業者の担当者と事前にしっかりと打ち合わせをして買主にも協力してもらいましょう。ぜひ参考にしてください。

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