マンション売却の流れ・手続き

マンション売却にかかる費用や税金(譲渡所得税)をわかりやすく解説!

マンション売却にかかる費用や税金(譲渡所得税)について

自身の希望価格でマンションが売れると『手元に入ったお金もたくさんあるし、少し自由ができるぞ!』という気分になる方は多いと思います。しかしマンション売却で得た収入というのは全て自分の手元に入ってくるわけではありません。

ここから売却にかかった必要な費用や税金などを支払う必要があるため、売却前からしっかりとこれらの点も理解しておく必要があります。今回はマンションの売却時にかかる費用や税金(譲渡所得税)に関しての情報をまとめましたのでわかりやすく解説します。

マンションの売却で発生する費用とは?

マンション売却のフェーズごとに掛かる費用と税金の図解

マンション売却でかかる代表的な費用を取り上げてみます。これらは基本的に全て売主が支払う必要があるためしっかりと覚えておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は売却を依頼した不動産業者に支払う費用であり、売買契約が成立した際の業者側の成功報酬となります。簡単に説明すれば『マンションの売却を代わりに進めてくれてありがとうね』のような意味で渡すお金のようなものです。

仲介手数料には上限額というのが定められており、業者側はこの上限額を超える手数料を請求してはならないという決まりがあるため、事前にしっかりと把握しておきましょう。仲介手数料はマンションの売却価格によって以下のようになっています。

売却価格 仲介手数料上限額
200万円以下 売却価格の5%+消費税
200万円以上400万円以下 売却価格の4%+2万円+消費税
400万円以上 売却価格の3%+6万円+消費税

以上が不動産業者に支払う仲介手数料の上限額となります。

【売却価格が2,000万円の場合の仲介手数料の例】

(売却価格 × 3% + 6万円)× 消費税 1.08 = 仲介手数料
(2,000万円 × 3% + 6万円)× 1.08 = 712,800円

マンション売却においては400万円以上の価格になることが多いため、これから売却を検討する方は【売却価格×3%+6万円+消費税】の計算方法を理解しておけば基本的には問題はありません。どの不動産業者も上限額いっぱいまで手数料を請求してきますが、稀にこれ以下で仲介を担当してくれる業者もあります。

マンション売却の仲介手数料の相場と計算方法 - 値引きは可能なのか?

印紙税(収入印紙代)

マンション売却の際に必要となるのが『売買契約書』です。この売買契約書を作成する時に必要となるのが印紙税(収入印紙代)となります。印紙税は課税対象者である売主が売買契約書に収入印紙を貼ることで税金を納めるのが一般的。

気になる収入印紙代ですが、これはマンションの売却価格によって変わってきます。仲介手数料のように何十万、何百万もかかることはありませんが数万円単位が必要となる可能性もあるため、この税率もしっかりと覚えておきましょう。

収入印紙の金額は以下のようになっています。なお、平成30年3月31日までの間に作成された売買契約書にかかる印紙税は粗税特別措置法第91条が適用されるため通常の半額に軽減されています。

マンションの売却価格 通常印紙税額 軽減税額
100万円~500万円 2,000円 1,000円
500万円~1,000万円 10,000円 5,000円
1,000万円~5,000万円 20,000円 10,000円
5,000万円~1億円 60,000円 30,000円
1億円~5億円 10,0000円 50,000円

印紙は不動産会社側が用意してくれるため、売主は上の金額を支払うのみという形が一般的となっています。

【売却価格が2,000万円の場合の収入印紙代の例】

マンションの売却価格が1,000万円~5,000万円の間
通常印紙税額 20,000円 → 軽減税額 10,000円
収入印紙代 = 10,000円

登記費用

登記費用とは司法書士に支払う費用のことです。マンション売却にはこの登記費用が必ず発生しますが物件の売買に伴って所有権移転登記、住所変更登記、住宅ローンの抵当権抹消登記といった手続きを行う必要があります。

これらの手続きは自身でも行うことが可能ですが、手続きの際に複雑なことや専門的知識を必要とするため、プロの司法書士に任せる方がほとんどです。この面倒くさい手続きを『代わりにやってくれてありがとうね』という意味で支払うのが登記費用となります。

登記費用ですが地域によってバラつきがあるため正確な金額を述べることは難しいですが基本的には都市部になればなるほど高く、逆に地方になるほど安いという特徴があります。あくまで一つの目安ですが10万円~30万円で見積もっておくといいでしょう。登記費用はマンション引き渡し前に司法書士に支払うのが一般的となっています。

住宅ローン繰上げ返済手数料

売却するマンションの住宅ローンが残っている場合は、そのローンを一括で返済する必要があります。その際に必要となるのが繰上げ返済手数料です。ローンの繰上げ返済には残額を一括で返済する一括返済とまとまった資金が用意できた時に一部返済して期間を短縮する一部繰上げ返済の方法があります。

住宅ローンの種類や繰上げ返済の方法により、手数料の相場は変わってきますが近年はWEB経由での繰上げ返済であれば手数料が0円という金融機関も存在します。相場としては0円~5万円前後と覚えておくといいでしょう。

マンションを売却するなら覚えておきたい譲渡所得税

マンションを売却するなら覚えておきたい譲渡所得税

マンションのみならず不動産売却を行う上で覚えておきたいのが譲渡所得税です。譲渡所得とはマンションや土地など不動産売却で得た利益のことを指します。そしてこの利益に対してかかるのが所得税と住民税です。

つまり【譲渡所得税=所得税・住民税】となるわけですね。そしてどのような時に譲渡所得税が発生するか?ですがわかりやすく説明すると『マンションを売却して利益がもたらされた場合』のみです。

つまりマンション購入時にかかった金額より低い額で売れた場合や損失が出たというケースにおいては課税対象にはならないということです。

譲渡所得の計算方法

まず譲渡所得の計算方法は以下のようになっています。

譲渡所得=①譲渡収入金額-(②取得費用+③譲渡費用)

①譲渡収入金額とは土地やマンションを売ったお金、先に支払っている固定資産税、都市計画税を清算して戻ってきたお金などのことです。

そして②取得費用はマンションを購入する時にかかった費用です。

マンションを購入する時にも土地や建物の代金、不動産業者に支払う仲介手数料、登記費用、収入印紙代がかかっておりこれらを取得費用と呼びます。ちなみに建物に関しては時間の経過とともに価値が下がるため、その価値が下がった分が計算されて購入時の価格から引かれるのが一般的です。

また③譲渡費用は取得費用とは逆で売却時にかかった費用となります。こちらも仲介手数料、登記費用、収入印紙代がかかっていますね。

この取得費用と譲渡費用を合わせた額を譲渡収入金額から差し引くことで譲渡所得を割り出すことができます。

ここで覚えていてほしいことがあります。マンション購入時にかかった費用ですが何十年も前に購入したため、正確な取得費用がわからないという方もいます。このようなケースでは譲渡価格の5%として計算することも可能なため、取得費用がわかる書類を紛失した場合には事前に仲介業者の担当者に伝えておくようにしましょう。

譲渡所得税の計算方法

そして譲渡所得の課税方法ですがこれはマンションを所有していた期間で異なっており以下のようになっています。

マンション所有期間 区分 税金計算方法
所有期間5年超 長期譲渡所得 譲渡所得×(所得税15%+住民税5%)
所有期間5年以下 短期譲渡所得 譲渡所得×(所得税30%+住民税9%)

以上が譲渡所得の税金計算方法ですがご覧のように所有期間5年超と5年以下ではかかってくる税金も大きく異なります。そのため『できるだけ売却で得た利益を自分の手元にしっかりと残しておきたい!』という方は、この所有期間も頭に入れた売却プランを検討しておいたほうがいいでしょう。

また所有期間の計算で注意しておきたいポイントですが、これはマンションの購入日から譲渡した日までの期間ではなく、譲渡した年の1月1日までとなります。これはどういうことかというと平成21年4月に購入したマンションを平成26年5月に売却したとします。

この例では計算上は5年を経過しているため何ら問題はないと思われるかもしれませんが、平成26年の1月1日は購入から4回目の1月1日となるため、あくまでも所有期間は4年ということになるのです。今回の例では平成27年の1月1日で5年目となるため、所有期間を計算する場合はこの点には十分に注意しておきましょう。

譲渡所得税は非常に複雑なため理解できないことが多くありますが、基本的には仲介業者の担当者が丁寧に説明してくれます。ちなみに平成25年1月1日から25年間、復興特別所得税2.1%が加算されているため現在マンション売却を検討している方はこの復興税に関しても把握しておく必要があります。

譲渡所得と控除について

譲渡所得で利益が出た場合には税金を支払う必要があると解説しましたが実はこの譲渡所得税、ある一定の条件を満たすことで控除されます。ここではその税金がかからないケースを取り上げたいと思います。

マンション売却で得た利益が3,000万円以下

いわゆる『3,000万円の特別控除』というものですが、譲渡所得から3,000万円を差し引いて計算できる制度です。これは具体的な例を出すと譲渡所得が2,000万円だった場合であれば3,000万円の特別控除内に収まるため税金がかかることはありません。

この3,000万円の特別控除が適用される条件は投資用マンションなどではなく居住用のマンションであること、マンションだけでなく土地も一緒に売ることなどが挙げられます。また名義人が1人ではなく複数の共有名義のケースではそれぞれの譲渡所得において3,000万円の特別控除を受けることが可能です。

買い替え特例

新しくマンションを買い替えした場合に一定の条件を満たすことで適用されるのが買い替え特例です。買い替え特例は売却したマンションの価格よりも、高い価格のマンションを購入することで税金を免除しますよという特例です。

つまり売却価格が2,000万円で新しい住まいとなるマンションが1,000万円のケースでは買い替え特例は受けれないということです。

買い替え特例を受けると売却時点では税金が発生することはありません。税金が発生するのは買い換えた物件を売却する時となります。

また買い替え特例を受けられるのは売却するマンション、買い替えする新たな物件それぞれに細かな条件が定められているためこの特例を受けたいという方は仲介業者に詳しい適用条件などをしっかりと聞くようにしましょう。

売却前に各種費用、税金のことはしっかりと把握しておこう

売却前に各種費用、税金のことはしっかりと把握しておこう

マンションを売却する時にかかる費用、税金は意外と多くあることがわかりましたね。不動産知識がない方だとどうしても売却価格のみ気にしてしまうというケースが多いですが、これらの諸費用のことも考えておかないと『手持ちの資金だけでは足りなくなってしまった・・・』というケースも十分にありえます。そのため売却前の段階で売却後にかかる費用や税金に関しての知識を少しでも理解しておくことが大切です。

ちなみに売却で利益が出なかった時に『確定申告しなくても大丈夫でしょ?』という方もいますが特別控除などを受けるには申告をする必要があるため、マンション売却で利益が出るケース、損失が出るケースどちらにおいても確定申告はしっかりと行っておきましょう。

税金面、諸費用は細かいものが多いためわからないことは必ず仲介業者の担当者に質問することが大切です。ぜひ参考にしてみてください。

おすすめの一括査定サイト

マンション売却で仲介業者を選ぶ際は、まず複数の不動産会社に見積り依頼をしたほうが良いです。その理由は、売却価格の相場を知ることができますし、マンション売却が得意な不動産会社かどうか比較したり、担当の営業マンが信頼できるかどうか見極める必要があるからです。

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