知っておくと役立つ知識

中古マンションが高値になる売り時はいつ?時期や築年数は?

中古マンションが高値になる売り時はいつ?時期や築年数は?

マンションの売却を検討している方の大半が『できるだけ高い価格で売りたい』という希望を持っているのではないでしょうか。しかし、マンションを高く売るためには『売り時』というのを見極めなければいけません。

一般の方はこの売り時というのを知らないため、タイミングが悪ければ自身の希望額で売れないというシーンもあります。今回はこのような残念な結果を回避するために、中古マンションの売り時に関する情報を築年数などさまざまな角度から徹底解説したいと思います。

2017年現在、中古マンションの価格上昇は続いている

実は中古マンションの価格というのは近年上昇を続けています。そのため『中古マンションの売り時はいつ?』という疑問に対して返答するのであれば『今でも大丈夫』ということになります。

ちなみに『どれぐらい価格は上昇しているの?』という方も多いと思います。そこで東日本不動産流通機構が公開している月例マーケットウォッチを参考にしてこの疑問に対する答えを見てみましょう。

東京都の2016年5月~2017年5月までの中古マンション成約状況の平米単価および価格は以下のようになっています。

年/月 件数 ㎡単価(万円) 価格(万円)
16/05 1,503 62.59 3,695
06 1,583 64.24 3,744
07 1,592 63.50 3,747
08 1,200 63.70 3,748
09 1,651 64.77 3,835
10 1,683 63.89 3,827
11 1,553 66.03 3,919
12 1,542 67.02 3,908
17/01 1,495 64.78 3,818
02 1,784 65.13 3,867
03 1,948 64.95 3,856
04 1,609 67.83 4,083
05 1,532 66.02 3,933

上の表を見てもわかるように2016年5月と2017年5月を比較すると平米単価は約3万円の差があります。『3万円だけ?』という声も聞こえてきそうですが、単純計算で50平米(間取り2LDK)の物件であれば150万円の差があります。

つまり、2016年5月時点で2,850万円だったマンションが2017年5月には3,000万円の価値になっているということです。もちろんこれはあくまでも平米単価のみの計算であり、ここから減価償却分(年数経過により物件の劣化した部分)を引くことになります。

そのため、全てのマンションの価格が必ず上昇するわけではありませんが、平米単価だけで見るなら2017年現在のマンション価値は高いものといえます。なぜ今現在マンションの価格上昇が続いているかですが、これは2020年に日本で開催されるオリンピック開催による材料費の高騰や建築に携わる人間の不足などが影響しています。

また、ここ数年は中国の曝買いという言葉も目立っており、中国人が日本のマンションを購入するというケースも増えています。この中国人のマンション曝買いの理由も東京で開催されるオリンピックが影響しており、彼らは2008年の北京オリンピックで同じように大きなお金を稼いだ経験があります。

オリンピックが開催されることで、その地域のマンション価値は上昇する傾向にあるため、マンション売却を行うなら今がベストという専門家も非常に多いです。

中古マンションが高く売れる時期を見極める

前述のように現在の日本は中古マンションを売るのに適した時代でもあります。これらに加えて売れる時期というのも知っておくとさらに高値で売却できる可能性も高まります。マンションが高く売れる時期というのは一般的に引越しシーズンのピークと同じ傾向にあります。

引越しの繁忙期でおなじみの時期といえば1月~3月、9月~11月が該当しますね。1月~3月は特にピークであることは有名ですが、これは進学や就職、新しい家族などが増えた理由で多くの人が住み替えを検討するためです。

つまり、この季節はマンションなど不動産に関する需要が非常に高まっています。そのため、多少価格を高くしても多くの人の目に留まりやすく成約に至る可能性も高いといえるでしょう。

中古マンションを高く売るなら築年数も考慮する

中古マンションを高く売るなら築年数も考慮する

中古マンションの売却は新築物件と異なり、築年数というのが大きなポイントになってきます。なぜなら、築年数が経過すればするほど単純に物件の価値が下がるためです。そのため今後マンションを売却する予定がある方は築年数が浅いうちに売り出しを開始することをおすすめします。

築年数 価格相場
1年 購入価格の95%~98%
5年 購入価格の85%~90%
10年 購入価格の75%~80%
20年 購入価格の50%~60%
30年 購入価格の40%~45%

一般的な中古マンションの下落率の目安は築年数5年~10年で2割減から3割減であり、15年になると5割ほどにまで落ちるといわれています。つまり、新築時に4,000万円の価格が付いていたマンションであれば2,000万円~3,200万円まで下がるということです。もちろんこの下落率もあくまで目安です。駅、学校、病院、ショッピングモールなどに近い物件であれば相場より価格を高くしても売れる可能性はあります。

中古マンションを売るなら築15年を目安に検討してみよう

今後、今のマンションに一生住む気がないという方は早めの売却がおすすめですが、目安としては築15年以内までにはアクションを起こしたいところです。なぜなら築15年を経過したマンションというのは耐久性の問題や物件の劣化などが目立つようになり、新築時の5割減以上の価格でしか売れない可能性が高くなるためです。

また、購入希望者からしてみても築年数が古いマンションは『地震などに耐えられるのか?』『すぐに色々な設備が壊れたりしないだろうか?』といったように多くの不安を抱きやすいです。そのため、中古マンションを探している買い手というのは築年数が5年~10年という物件を中心に見ていることが多いです。

また、分譲マンションに代表的な修繕費用も築年数の経過とともに高くなっていくため、毎月支払う管理費や修繕積立金が大きな負担になることもあるでしょう。ちなみにこれらの管理費や修繕積立金が高くなるのが築15年といわれています。このような複数のデメリットがあるため、中古マンションは築15年を目安にして売却を行うことが好ましいとされています。

売るのが難しいマンションも早めの売却を心がけよう

売るのが難しいマンションも早めの売却を心がけよう

高値が付く時期や季節、築年数などを知っておけば自身の希望額に近い形で売買契約ができる可能性はアップします。それと同時にもう一つ覚えておきたいのが『この条件で売れるかな?』という物件に関しては早め、早めの売却活動を心がけることをおすすめします。

これは簡単にいえば『売るのが難しいマンション』ということになりますが、主に以下のような物件が該当します。

世帯数が多い大規模マンション

首都圏や都市部などによくある総世帯数150~200といった大型マンションは売却を検討するようになったら、早めにアクションを起こしたほうがいいでしょう。大規模マンションは築年数の経過とともに売却をしたいという世帯も多くなっていきます。

つまり同じ物件がいくつも売りに出されるようになるため、ライバルが増えることになります。そのため、購入希望者の取り合い合戦のような形になるため、確実に売れると断言するのが難しい状況も考えられます。

また、同じ物件であれば安い価格の物件を購入するというのは購入希望者からしてみれば当然の選択でもあるため、どうしても価格競争になりやすいというデメリットが生まれます。

価格競争になれば『あの人が下げたから、こっちも下げないと』となってしまうため、自身の希望価格で売れないケースも増えてくるでしょう。前述のように中古マンションの売却は築15年を目安にして売り出す方が非常に多いです。

そのため、売却ラッシュが始まる前に先手を打つ必要も出てきます。同じ物件であれば間取りなどで差別化を図ることができないため、どうしても最終的には価格で判断しがちとなります。現在、大型マンションに住んでいる方はこれら大規模物件の特徴をしっかりと把握しておくことが大切です。

一般的に買い手が好まない条件が揃っているマンション

買い手が好まないと感じるマンションは当然個人差がありますが、よく聞かれるのが『日当たりが悪い』『駐車場がない』といった物件になります。これらの悪条件が重なっているマンションに住んでいる方で、今後の売却を検討している場合は早めの売り出しを意識したほうが上手くいくケースが多いです。

ただでさえ条件が悪いにも関わらず、これに築年数が15年、20年といった築古が重なると買い手の興味を引くことは相当難しくなります。また、間取りなどにクセがある物件も人によっては『生活動線が悪いな・・・』と感じてしまうため、特殊な間取りを有しているマンションも早めの売却活動を行うことを意識してみましょう。

中古マンションの売却を検討している場合は定期的に査定依頼しよう

中古マンションを売却するなら誰しもが1円でも高く売りたいと思うのは当然のことです。しかし、高く売るためには築年数や物件の状態など価格に直結する部分をしっかりと把握しておく必要があります。

そのため『今はまだ売却を検討していないけど、将来的には売る可能性は大きい』という方は不動産業者に定期的に査定依頼をして高値で売れる時期や季節というのも知っておきましょう。また、査定依頼をする時は一括査定サイトで複数の業者に依頼することをおすすめします。

複数業者に依頼することで大体の相場価格を知ることができたり、担当者の対応の違いなども見ることができます。少しでも自身の希望額に近い形でマンションを売却したいという方はぜひ参考にしてください。