マンション売却の流れ・手続き

売買契約時の手付金をわかりやすく解説!相場や種類

売買契約時の手付金をわかりやすく解説!相場や種類

マンションの売却のみならず土地や一戸建ての物件といった不動産売買契約締結時には一般的に手付金というものが発生します。この手付金ですがマンションを売却する売主にとっては『お金を受け取る立場』となるため軽い気持ちで考えやすいです。

しかしこの手付金のこともしっかりと理解しておかなければ、後々自身が損をする可能性もあります。そこで今回は意外と重要な項目である手付金に関しての情報をさまざまな角度から紹介したいと思います。

マンション売却で必ず出てくる手付金って何?

マンション売買を行う上で手付金という言葉は必ず出てきますが、手付金とは平たくいえば売主と買主の間で売買契約が成立した時に買主から売主に渡されるお金のことです。一般的に手付金は契約締結時に支払われる形となっており、物件引き渡し時に残りの残金が支払われることになります。

つまり手付金とは車などを購入する時によく使われる頭金のようなものだと思ってもらってかまいません。この手付金は正式な金額というのが決まっていないため、基本的には買主と売主の双方で最終的な額を決定します。

マンション売却において手付金が大切な理由とは?

『引き渡し時に全額支払ってくれれば手付金など必要ないのでは?』と思う方もいるかもしれませんが、手付金が大切な理由というのは別のところにあります。それは契約を簡単に破棄できないようにするためです。

前述のように手付金が買主から支払われるのは売買契約締結時です。つまり正式に契約を結んだ時となりますが、契約を締結した後でも基本的にはキャンセルすることは可能となります。

しかし契約を締結した後にキャンセルされると売主側としては、もう一度新たな購入希望者を探す必要があり非常に手間がかかります。また契約を締結した後に別の購入希望者から問い合わせが入っても『その物件はもう購入者が見つかりました』と断りの連絡を入れることもあるため簡単に契約を破棄されると売主側も非常に大きな痛手となります。

その対策のために必要となるのが手付金です。手付金はマンションの購入代金の一部でもありますが、契約破棄をした場合の違約金や解約料金という意味も兼ねています。つまり買主が契約締結後に『やっぱりキャンセルします』となった場合に売主側は『わかりました、それでは手付金をキャンセル料金として受け取らせていただきます』とハッキリ言えるわけです。

これは一部の不動産業者だけでなく、ほぼ全ての不動産業者が行っていることであり契約書にもその旨が記載されています。またこの契約解除の金銭的なペナルティですが買主だけでなく売主にも発生します。

このケースはめったにあることではないですが、ごく稀に売主都合で解約ということがあります。この場合も買主の立場からしてみれば、それまでに要した時間や再び新たな物件を探す手間がかかることになるため売主は手付金の返還と手付金と同じ金額を買主に支払うことになります。

非常に厳しいルールに思うかもしれませんが、この手付金があることにより損害賠償を求められることもなく契約の解除ができるようになっているのです。『やっぱやめます』『良い物件あったからそっちにします』というのが簡単にできたらキャンセルされた側はたまったものではありませんよね。手付金とはそのようなトラブルを阻止する目的でも必要となります。

申込金との違いについて

手付金と混同しやすいものに申込金というのがあります。『手付金と申込金って一緒でしょ?』という方がいますがこの2つは扱いが全く異なるため注意が必要。前述のように手付金というのは契約を締結したという証でもあります。一方の申込金とは契約前に『購入の意思があります』という意味で支払われるお金となります。つまり契約前に渡すのが申込金、契約後に渡すのが手付金ということです。

そして手付金の場合は解約をすると相手に全額支払う必要がありますが、契約前に支払われた申込金に関しては購入を中止しても払った側にしっかりと戻ってきます。このように手付金と申込金ではその特徴も大きく異なるため、いざという時に失敗しないためにも2つの用語の違いをしっかりと理解しておきましょう。

手付金の種類について

手付金と一口で言っても複数の種類があります。ここでは手付金の種類を取り上げてみましょう。

証約手付

証約手付とは単純に不動産売買契約を締結したという意味で支払われる手付金のことです。業界では広く認知されている種類の手付金ですが実際の契約において使われることは少ないです。

違約手付

違約手付とは買主側の債務不履行があった場合に違約金や損害賠償的な意味で没収されるお金のことです。この手付金の特徴としては実際の損害賠償額が手付金よりも少ないケースにおいても全額が没収されること。どちらかといえば買主に厳しい手付金のタイプともいえるでしょう。

解約手付

一般的な不動産売買契約では最も適用されるタイプの手付金でもあります。仮に買主、売主が契約を解除したい場合はこの手付金を手放すことで解約をすることが可能です。ちなみに売主都合で解約するケースにおいては前述のように手付金の返還の他に手付金と同様の金額を買主に支払う必要がありこれを不動産業界では『手付け倍返し』と呼びます。

手付け解除には期限が定められているのが一般的であり、基本的には契約締結後から2週間前後になっていることが多いです。この期限は強制ではなく買主、売主双方で決めることができます。

ちなみに民法では『契約の履行に着手するまで』という決まりがあります。このことは売買契約書にも記載されていますが、実際には『契約の履行』といってもどのような行動が契約の履行になるのかの判断が難しいため手付け解除ができる期限を定めているというわけですね。

手付金の相場について

手付金の相場について

『手付金の重要性は理解できたけど実際に買主から受け取れる金額の相場はどれくらいなの?』と疑問に思っている方もいるでしょう。手付金の相場は先ほども少し取り上げましたが明確な決まりというのがないため、基本的には仲介業者を通して買主と売主の双方で相談して決めることになります。

ひと昔前であれば手付金の相場というのは売却価格の10%~20%ほどというのが一般的でした。つまり3,000万円のマンションで手付金が10%であれば300万円ということになりますね。

この300万円という大きな額を売主に先に渡すことで買主も『手付金がもったいないからキャンセルはやめておこう』という心理状態になりやすいです。しかし近年では住宅ローンで全額借り入れする買主や高額マンションに見られがちな300万円、400万円という大きな額の手付金が現実的ではないということで手付金の額も減少傾向になっているのが一般的です。

そのため現在の手付金の相場は50万円~100万円となっています。この50万円~100万円という金額ですが売主、買主双方の立場からしてみてもちょうど良い額となります。というのも5万円や10万円といった相場よりも極端に安い金額だと『手付金もそんなに高くないし、やっぱりキャンセルしちゃおうか』という心理状態になりやすいため、解約防止の目的を果たすのが難しくなります。

またひと昔前のように購入価格の10%や20%の手付金は逆に高すぎて買主も敬遠してしまう可能性があります。このような問題があるため、双方ともに納得できる額として自然に導き出されたのが現在の50万円~100万円という金額になるのです。この額であれば高すぎず、安すぎず、でも簡単に手放すわけにもいかないという心理になりやすいため現在では一般的な手付金の相場として広く認知されています。

住宅ローン特約に関しても理解しておこう

住宅ローン特約に関しても理解しておこう

ここまで手付金に関してのさまざまな情報を解説してきましたが、基本的に買主都合のキャンセルの場合には売主は手付金をそのまま受け取ることができます。しかしある制度が適用されることで売主はキャンセル後でも手付金を買主に返還する必要があります。

その制度が住宅ローン特約です。買主がマンションを購入する時というのは住宅ローンを組むのが一般的です。しかし住宅ローンというのは厳正な審査が必要となり、当然のことながら審査に落ちてローンを組めないという方もいます。

このような時はマンションを購入するのは不可能となるため、契約を白紙に戻すことになります。この場合は契約後のキャンセルに該当するため、通常であれば手付金は売主が受け取ることが可能です。

しかし住宅ローンの関係で契約をキャンセルする場合には前述の住宅ローン特約という制度が適用されるため、買主は無条件で契約を白紙に戻すことができます。つまり売主は手付金を買主に返還しなければいけないということですね。

これはどちらかといえば買主を守るための制度でもあります。住宅ローン特約に関しては法律で定められているといった決まりやルールは特にありませんが、不動産売買契約書にはこのことが記載されているのが一般的です。

ただしこれも強制ではなく売主、買主双方の話し合いで住宅ローン特約を適用しないということもできます。売主からしてみればどのような理由であれ、売却活動が振り出しに戻るため住宅ローン特約を適用させたくないというのが本音ですがそれでは買主も納得しないことが多いです。

そのため購入希望者が住宅ローンの審査に通るか心配なケースにおいては契約前に事前審査を受けてもらうといった条件を付けるようにしましょう。住宅ローンには事前審査と本審査があり、事前審査すら通らない方では住宅ローンを組むのは非常に難しいです。

買主の住宅ローン審査(事前審査)状況は要確認!注意すべき点と事前対策

100%の方法ではありませんが契約前に事前審査をしてもらい、その審査に落ちた場合にはそこで交渉を中止するといった手順のほうが売主側としても余計な時間を使うことは少なくなります。厳しい対応に思えるかもしれませんがマンションというのは時間の経過とともにその価値も落ちるのが一般的であるため早期の売却が必要となります。

そのためできるだけ余分な時間を減らすというのもマンションを高く売るコツとなるのです。購入希望者のことを考えると申し訳ない気持ちにもなりますが数千万単位の大きなお金が動くマンション売却においてはこのような厳しい姿勢も時には大切となります。

手付金は決済と物件引渡し終了までは使わないのが基本

今回はマンション売却において意外と重要となる手付金の詳細を取り上げてみました。簡単に契約を破棄しようとする売主や買主というのは残念ながら一定数いるため、手付金というのは容易なキャンセル、解約を防ぐという意味では大きな効果があります。

そして売主が注意しておきたいのは契約締結時に手付金を受け取ったら、そのお金は物件の引渡し終了まではできるだけ使わないようにしておくことです。というのも前述のように住宅ローン特約が適用された場合には手付金は買主に返還する必要があります。

このような予期せぬトラブルを頭に入れておかないと『ヤバい・・・手付金を返さなきゃいけないけど使ってしまって返せない・・・』という状況にもなってしまうでしょう。また可能性としては限りなく低いですが、売主の都合で契約を解除しなければいけない確率も決してゼロではありません。

マンション売却で動くお金というのは非常に大きなものです。これからマンション売却を行うという方は、常にトラブルや最悪の事態を想定して慎重に行動するということを心がけておきましょう。