ケース別の売却理由

一戸建て購入などの住み替えでマンションを売る場合の流れと注意点

一戸建て購入などの住み替えでマンションを売る場合の流れと注意点

マンションの売却を検討している方の中には『敷地を自由に使える一戸建てに住み替えたい』という希望を持った方も多いです。しかし、このような願望を持った方からは『今すぐにマンションを売却して、一戸建てを購入できるのだろうか?』といった疑問の声もあります。

この疑問に関してですが、いくつか条件や注意点がありますが一戸建ての購入とマンション売却は問題なくできます。しかし、無計画で住み替えをしてしまうと自身が大きな損をする可能性もあるため、最低限の知識だけは身に付けておきましょう。今回は一戸建て購入などの住み替えにおいて、意識しておきたいポイントや売却の流れを徹底解説します。

住み替えで最も意識しておきたいことは住宅ローン

まず、一戸建て購入などの住み替えにおいて避けては通れないのが現在のマンションの住宅ローン残債です。マンション売却においての住宅ローン残債というのは、基本的に売却完了時に一括返済する必要があります。

つまり『今の住宅ローンを分割にしてもらって、新しい住宅を購入しよう』というのは難しいということですね。『なぜ、マンションを売却する時に住宅ローンを全額返済しなければならないの?』という方もいますが、これは抵当権が関係しています。

抵当権とは住宅ローンを組んだ金融機関が設定する担保のことです。簡単に説明すると『将来的に返済が滞った場合はマンションを強制的に売りに出して、その売却代金で住宅ローンの支払いをしてもらいます』というのが抵当権付き物件の特徴です。

法律的には抵当権が設定されたままの物件も売却できることになっています。しかし、買主は『強制的に売りに出される可能性があるマンションを購入することはできない』という方がほとんどです。そのため、抵当権付きのマンションでは買い手を見つけるのが非常に難しくなり、全く売れないという状況も少なくありません。

この抵当権を外すことができる条件は住宅ローンの一括返済となります。このような事情があるため、マンションを売却する時には住宅ローンの残債は0にしておくのが一般的となっています。

住宅ローンの一括返済ができるか確かめる方法はあるの?

前述のように住み替え時には住宅ローンの全額返済が基本です。そのため、まずは『売却後に得る資金で住宅ローンを返すことができるのか?』というのをしっかりと把握しておきましょう。住宅ローンの一括返済が可能かどうか調べる手順は、次の3つとなります。

  1. 住宅ローンの残債をリサーチする
  2. マンションの査定額をリサーチする
  3. 査定額や貯蓄を足して住宅ローンの一括返済ができるか調べる

1. 住宅ローンの残債をリサーチする

住宅ローンの一括返済を求めるのであれば、現時点での残債額をリサーチしておきましょう。残債額は住宅ローンを組んだ金融機関に問い合わせをすることで調べることができます。

この問い合わせでは『本人確認のため、窓口までお越しください』と促されることが多いですが、運転免許証やマンション購入時の契約書があれば問題はありません。

本人確認が完了すると金融機関から借入残高が記載された証明書が発行されるため、現時点での残債を確認することができます。また、近年はインターネットバンキングに対応している金融機関も増えており、この場合はネットからいつでも住宅ローン残債を調べることが可能です。

2. マンションの査定額をリサーチする

具体的な残債額がわかったところで、次はマンションの査定額を調べます。ひと昔前であれば査定額をリサーチするには、実際に不動産業者に足を運ぶ必要がありましたが、現在はインターネットの不動産一括査定サイトで簡単に複数の業者から査定金額を教えてもらうことができます。

もちろん、これはあくまでも築年数や最寄駅、周辺環境を基にした簡易的な査定であるため、必ずしも導き出された査定額で売れるわけではありません。しかし『大体、これぐらいの金額で売れるだろう』というのは理解できるため、スムーズに住み替えをしたい方は必ず査定依頼はしておくようにしましょう。

3. 査定額や貯蓄を足して住宅ローンの一括返済ができるか調べる

査定額や貯蓄を足して住宅ローンを完済できる図解

査定額を教えてもらったら、後は貯蓄分を足すことで住宅ローンの一括返済が可能かどうかがある程度わかります。『一括返済ができる』という方は、今後の住み替えにおいてもスムーズに進行することができます。

一方の『少し厳しいな』という方ですが、この場合でもまだ諦める必要はありません。詳細は後述しますが、一括返済が不可能でもケースによっては住み替えは可能となります。そのため、この段階では今後のことは考えずに一括返済の可能、不可能さえわかれば問題はないでしょう。

住宅ローンが完済できない場合は買い替えローンを利用する

住宅ローン一括返済のリサーチにおいて『全額を一括で返すことは困難』に当てはまる方は『買い替えローン』の利用を検討することをおすすめします。買い替えローンは住宅ローン商品の一種であり、最も大きな特徴は現在残っている住宅ローン残債を新居の購入資金に上乗せすることができる点です。

買い替えローンの図解

例として現在の住宅ローンを一括返済するには300万円不足している方がいるとしましょう。この時に通常では『困ったな、これでは売却ができない』となります。しかし、買い替えローンでは『一戸建ての購入資金と一緒に、現在の住宅ローン不足分も融資することができますよ』ということが可能です。

これにより【マンションの売却代金+買い替えローンの一部】で現在の住宅ローンの一括返済ができるようになります。

買い替えローンのメリットとは?

この買い替えローンのメリットはローンの支払いも苦しくならないという点です。よく現在の住宅ローンはそのままで、一戸建ての住宅ローンを組もうとする方がいます。

この場合はマンションの住宅ローンと一戸建ての住宅ローンを同時に契約することになる、いわゆるダブルローンの状態です。そのため毎月の支払額も『一戸建ての住宅ローンが10万円、マンションの住宅ローンが10万円で合計20万円』などとなり、家計を圧迫する原因にもなります。

一方で買い替えローンであれば一時的な残債額は増えることになりますが、毎月のローン支払いも1回で済み、返済額も抑えることが可能です。今後の生活のことも考えるとダブルローンよりも、一つにまとめることができる買い替えローンを上手に利用するのが住み替えのコツともいえます。

住み替えでのマンション売却3つのパターン

住宅ローンの残債や支払い方法などにある程度目処が付いたら、いよいよ住み替えと売却を実行に移す段階です。しかし、この住み替えと売却を行う上でも複数の流れやパターンが存在します。ここでは一戸建て購入などの住み替えで代表的な3つのパターンを見てみましょう。

  1. 購入先行型
  2. 売却先行型
  3. 同時進行型

1. 購入先行型

購入先行型は先に一戸建てを購入してから、マンションの売却を進める方法となります。これは主に仕事の都合などで引越しをしなければならない方などが、よく使われる方法です。

このパターンの住み替えを利用するのに適しているのは『住み替えの時期が明確になっている』『資金的に余裕がある』といった方たちです。基本的に住み替えにおけるマンション売却では売ることを最優先します。

しかし、転勤や転校などの事情がある場合は『売れてから新居を探すことになると、新しい生活に間に合わない可能性がある』という事態にもなりかねません。そのため、先に一戸建てを見つけた後でじっくりと売却を進めることができる購入先行型のパターンのほうが合っています。

また、資金的に余裕がある方であれば前述のダブルローンを組むこともできるため、一戸建てを先に購入するという形も可能となります。反対に資金的に余裕がない方の場合はあまりおすすめできるパターンではありませんが、不動産売買では『買い替え特約』と呼ばれる契約を締結することができます。

これは先に新居を購入しても『一定期間でマンションが売れない場合は一戸建ての購入をやめることができますよ』という契約です。この契約があることにより売主は先に新居を購入しやすくなります。

ただし、買い替え特約は相手側からしてみれば『契約を破棄される可能性がある』ということで個人の売り手は付けないことも多いです。そのため買い替え特約を付けて一戸建てを購入する場合は、不動産業者が売りに出している物件を中心に探してみましょう。相手が個人ではなく不動産業者の場合は買い替え特約も可能ということは多いです。

2. 売却先行型

売却先行型は先にマンションを売却してから、新居を購入することになります。このパターンでは先にマンション売却を進めることになるため、資金計画を立てやすいというメリットがあります。

そのため、売却前の段階で住宅ローンの一括返済ができるかわからないといった、不安がある方には非常に適している住み替えパターンとなります。ただし、デメリットとしてはマンション売却後に新居を探すことになるため仮住まいの物件を探す必要があることです。

この場合は当然のことながら入居費などの初期費用が必要となります。一般的にマンション売却は売れるまでの平均期間が3ヶ月~6ヶ月ともいわれています。そのため、売却を進めていく中で『そろそろ売れそうだな』というのが確信できた時には、そのタイミングで新しい一戸建てを探してみるなど臨機応変な対応をすることも重要です。

3. 同時進行型

同時進行型はその名のとおり、売却と購入を同時に進めていく方法です。このパターンは多くの不動産業者が『難しい』という住み替え方法でもあります。一戸建てが見つかるタイミングと売却のタイミングをある程度一致させなければいけないためです。

新しい一戸建てを見つけるのは本人がしっかり動くことで可能でもありますが、マンションを売却するのは買い手を見つける必要があるなど、多少の運にも左右される部分があります。

そのため、事前に『〇月までには売れそうだな』と予測していても、実際には有力な買い手が集まらずに売却までの期間が大幅に延びてしまうケースも考えられます。同時進行型ではこのようなリスクがあるため、先に一戸建てを購入する場合には買い替え特約を付けるのが一般的です。

一戸建て購入などのマンション売却において注意しておきたいこと

一戸建て購入などのマンション売却において注意しておきたいこと

住み替え時のマンション売却は前述の3つのパターンを参考にして、それぞれ自身に合った方法で進めていくことで大きな問題が起きる可能性は低いです。しかし、どの方法を選択するにしても注意しておきたいポイントがあります。ここでは一戸建て購入などのマンション売却において注意しておきたいことをまとめましたので解説します。

買い替えローンの審査に必ず通るとは限らない

マンションの住宅ローン上乗せができるのが最大のメリットでもある買い替えローンですが、必ずしも審査に通過できるとは限らないということは覚えておきましょう。買い替えローンのケースでは次に住むことになる物件の価値以上のローンを組むためです。

買い替えローンの内訳は【一戸建ての購入資金+諸経費+マンションの住宅ローン残債】となります。この内訳を見てもわかるように一戸建ての購入資金だけではなく、前の住宅ローンの残債分も融資することになりますから、融資額というのは当然のことながら大きくなります。

そのため、金融機関もどうしても審査を厳しくせざるをえません。年収はもちろんのこと、勤め先の経営状況や団体信用生命保険に加入できるか否かというのを慎重に審査した上で融資を決定します。

買い替えローンは、お金を貸す立場からしてみればリスクが大きいローン商品でもあります。そのため、申込みをしても審査に通らないことがあるというのを事前に理解しておきましょう。

もちろん住宅ローンの残債額や過去の支払い状況によってはすんなりと融資を受けることもできます。この点は各金融機関で審査基準も異なるため、最終的に自身で問い合わせをしたり、仲介を依頼する不動産業者にアドバイスをもらうようにしましょう。

マンションの査定額はあくまでも査定額というのを理解しておく

先ほど、住宅ローンの一括返済を調べるにあたって、マンションの査定額を出してもらうということを解説しました。この査定額ですが、一つの参考や目安にはなりますがあくまでも査定額ということを常に意識しておきましょう。

例えば、査定額が1,500万円のマンションであっても、実際に売却活動を進めると売れないということもあります。このような時に最終手段として値下げをすることもあるため、初めに出してもらった査定額より低い価格で売買契約が成立することも多々あります。

査定額より低い価格で売れることで売主は『この売却価格では住宅ローンを一括返済することができない』という可能性も出てきます。また、不動産売買のケースでは買い手からの値下げ要求も頻繁に起きるため、事前に見積もってもらった価格で売れることは少ないです。

そのため、住み替えのマンション売却では査定額よりも低い価格で売れるかもしれないという意識を常に持っておくことが大切です。事前にこのような意識を持っておくことで、その後の住宅ローンの支払いに関しても冷静に対処することができます。

『どれくらい安く見積もっておけばいいの?』という疑問の声も多いですが、目安としては査定額より10%ほど低い価格で売れることを想定しておけば大きな問題になる可能性は低いでしょう。

また査定額を出してもらう時には複数の業者に依頼するのは鉄則です。これは複数の業者に見積りを依頼することで査定額の相場がわかるためです。

この時に極端に高いか安い査定額を提示する業者もいますが、このような不動産屋はマンション売買が苦手だったり、悪徳である可能性もあるため注意しておきましょう。

住み替え時のマンション売却は計画的に進めることが大事

一戸建て購入などの住み替え時のマンション売却は通常のマンション売却と比較すると考えることが多いです。そのため、無計画で進めていくと住宅ローンの返済などで必ず苦しむことになります。

このような苦しい状況にならないために、まずは今の住宅ローンの支払い方法などをしっかりと決めておくことが大切です。すっきりとした気分で新居に引っ越すことができるように仲介業者としっかりとコミュニケーションを取りながら売却を進めていきましょう!