業者選びで差が出るポイント

不動産業者の登録免許番号と更新回数の調べ方!信頼度を見極める

不動産業者の登録免許番号と更新回数の調べ方!信頼度を見極める

『マンションの売却をする時に良心的な不動産業者を見つけるのは理解できるけど、良い業者を見極める方法がわからない・・・』という方も多いです。特に不動産の知識が全くない方だと余計にそう感じるでしょう。このような時にチェックしておきたいのが不動産業者が宅建業を営むのに必要となる免許や免許登録番号などです。

また交付されている免許情報の他にもチェックしておきたいポイントは複数あります。今回は良心的な不動産業者に依頼するためにリサーチしておきたい情報などをまとめましたので紹介したいと思います。

宅地建物取引業を営む上で必要な免許とは?

不動産売買は非常に高額なお金が動くため、業務に携わるにはそれなりに信用できる人間でないと消費者も安心できませんよね?そのため不動産業を営むには審査に通過した者のみに交付される免許が必須となります。この免許は宅地建物取引業免許、通称・宅建免許とも呼ばれており2種類に分類されています。ここではその2種類の宅建免許の特徴を解説してみましょう。

国土交通大臣免許

国土交通大臣免許は複数の都道府県に会社や事務所を設置している不動産業者に与えられる免許です。具体的には東京都と神奈川県に店舗がある不動産業者はこの国土交通大臣免許を申請する必要があるということですね。メディアでも取り上げられるような大手不動産会社はほぼこの国土交通大臣免許が交付されています。

知事免許

知事免許は国土交通大臣免許とは異なり、1つの都道府県のみに店舗を構えている不動産業者に交付されます。主に地域密着型の不動産屋などがこの知事免許を取得しているのが特徴です。

一見すると国土交通大臣免許よりランクが下だと思われがちですが、2つの免許はあくまでも営業範囲の違いを表しているだけにすぎないため、知事免許でも良心的な不動産業者というのは多くあります。

セールストークで『うちは国土交通大臣免許の交付を受けているので小さな不動産業者よりも安心です』と言われた方も中にはいるようですが、実際のところは免許の種類のみでその不動産業者の良し悪しを決めるのは難しいです。

登録免許番号と更新回数のチェックは基本

登録免許番号と更新回数のチェックは基本

宅建免許の種類や違いについて取り上げましたが、続いてはその免許に与えられている登録免許番号と更新回数に関する情報の解説です。一般的に登録免許番号や更新回数は各不動産業者のホームページや店舗で確認することができます。宅建免許の登録免許番号や更新回数は以下のような形で表示されています。

  • 国土交通大臣 (1) 第〇〇〇〇号
  • 〇〇県知事 (3) 第〇〇〇〇号

国土交通大臣免許、知事免許いずれも同じような形で表示されており、これは全国共通です。登録免許番号は【第〇〇〇〇号】の部分更新回数はカッコ内の数字が該当します。

宅建免許の更新は5年に1回となるため、交付されている免許のカッコ内の数字を見ればその不動産業者の大体の営業年数が把握できます。上の例のようにカッコ内の数字が1であればまだ比較的新しい不動産業者、更新回数が3であれば少なくとも10年以上は営業している不動産会社ということです。

悪徳な不動産業者の場合は消費者などからクレームや苦情が多く入ったり、行政処分で免許取消し処分になる可能性もあるため長期間の営業は難しくなります。あくまでも参考程度ですが、良心的な老舗業者に仲介依頼をしたいという方は免許の更新回数に注目してみるのもいいでしょう。

更新回数のみで営業年数を把握するのは難しい?

売主にとっては更新回数の数字が大きいほうが長年、営業をしているわけですから安心はできます。しかし更新回数が少ないからといって必ずしも営業年数が短いとは限らないのが宅建免許の特徴です。

基本的に宅建免許の更新回数は同じ免許権者(免許を与える行政機関、宅建免許の場合は国土交通大臣か都道府県知事のこと)が更新した場合のみ数字が大きくなっています。これはどういうことかと言うと今まで20年近く地元のみで営業してきた不動産業者だと免許登録区分と更新回数は【〇〇県知事 (4) 第〇〇〇〇号】となります。

更新回数も4回ですから周囲も『長いこと地元で頑張っている業者なんだな』と思うでしょう。しかしある時、この不動産屋の社長が『今度、他県にも店舗を構えて営業範囲を広げよう』という方針を打ち出しました。

他県に店舗を出すということは宅建免許も現在の知事免許から複数の都道府県に事務所があることを示す国土交通大臣免許に切り替える必要があるということです。そうなると免許権者も都道府県知事から国土交通大臣に変更となります。

前述のように更新回数の数字が大きくなっていくのは同じ免許権者で更新した場合のみのため、この例では更新回数がリセットされて1に戻ってしまうのです。つまり実際には20年近く営業しているにも関わらず免許の種類が変わったため、表面上はピカピカの新規不動産業者を示す更新回数1が表示されるということ。

これが更新回数のみでは正しい営業年数を把握するのが難しいという理由です。その不動産屋を昔から知っている人であれば大きな問題はありませんが、初めて目にする人には『更新回数も少ないし、まだあまり信用はできないな』と思われてしまう可能性もあります。

免許の更新回数がリセットされる例は他にもあり、個人事業として運営していた業者の法人化などが該当します。また更新回数のリセット以外で注意しておきたいのが更新回数の引継ぎ。不動産業界の経験や知識が全くない人間が更新回数の多い不動産会社を購入するケースもありますが、この場合は更新回数はリセットされずにそのまま引き継がれます。

つまり更新回数が多く『この業者は安心できる』と思っていても実態は不動産の知識が全くない人間が経営している可能性もあるということです。このような更新回数のリセット、引継ぎ問題もあるため、更新回数のみで業者の良し悪しを決めるのは避けておいたほうが無難といえるでしょう。

免許番号や更新回数とセットでチェック!業界団体への加入

免許番号や更新回数とセットでチェック!業界団体への加入

免許番号や更新回数のみで良心的な業者を判断するのは少し難しいことがわかりました。そのためこの免許情報とセットでチェックしておきたいのが業界団体への加入の有無です。不動産業界には4つの業界団体があります。この団体は細かなところで違いはあるものの、不動産に関する取引で発生したトラブルの相談窓口的な役割を果たしています。4つの業界団体は以下のとおりです。

  • 全国宅地建物取引業協会連合会
  • 不動産流通経営協会
  • 全日本不動産協会
  • 全国住宅産業協会

この4つの業界団体ですが加入そのものは任意であり、各不動産業者の自由です。そのため加入していなくても違法ではありませんが、所属していない業者は指定流通機構のREINS(レインズ)の利用ができないという大きなデメリットがあるため、全国の8割以上の不動産業者が団体に加入しているといいます。

REINSの利用ができないということは自身の物件情報が広がる可能性も低くなるため、スムーズに売却がいかないということも予測されます。不動産業者の規模に関わらず、業界団体への加入が行われているかはしっかりと確認しておくようにしましょう。各団体の所属業者を調べる方法ですが国土交通省に検索システムが用意されているため、基本はこの検索サイトを利用することになります。

国土交通省:建設業者・宅建業者等企業情報検索システム

行政処分などの履歴確認も忘れずに

悪質な手口を多用している不動産業者には免許権者からの行政指導や行政処分が行われます。また宅地建物取引業法に違反する行為が頻繁に見られた場合には業務停止や免許取消しといった大きなペナルティを課せられることもあります。

そしてこの行政指導や行政処分などを受けた不動産業者は履歴が残るため、一般消費者はこれらの情報を確認することで良心的な不動産業者を見極めることができます。もちろん過去に行政指導等を受けた業者全てが悪徳不動産屋であるわけではなく、中にはうっかりミスも含まれている可能性もあります。

そのため履歴のみで業者の良し悪しを100%判断できるわけではありませんが、一つの目安にはなるためこれからマンション売却を行う方はチェックしておくことをおすすめします。

行政指導、処分等の履歴確認の方法ですが国土交通大臣免許は過去5年の情報を閲覧できるネガティブ情報検索システム、知事免許の場合は同サイトの都道府県知事が行った監督処分情報または各都道府県のホームページでチェックすることが可能です。

国土交通省ネガティブ情報等検索システム

都道府県知事が行った監督処分情報

さまざまな情報を参考にしながら良心的な不動産業者を見つけよう!

自身にマンション売却の知識がない場合には今回紹介した登録免許番号や免許の更新回数、業界団体の加入、行政指導等の履歴を確認する方法は非常におすすめです。しかしこれらの情報のみでは良心的な業者を完璧に見極めるのは少し不安が残るのも事実です。

そのため不動産業界に詳しい友人や知人がいるのであれば、依頼を検討している業者の評判を聞いてみるなど生の声も参考にしておきたいところです。悪質な業者の場合はすぐに周辺住民に悪い噂も広まるため、ご近所さんの声というのも役に立ちます。

また考えているばかりでは先に進まないため、ある程度リサーチをしたら後は実際に業者の担当者と会って説明などを聞くようにしましょう。この時に大切なのは必ず複数の業者の説明を聞くことです。

複数業者と実際に会うことで『この業者は説明がしっかりしている』『この不動産屋はこちらの質問に答えられないことが多かった』など比較をすることができます。1つの情報で判断するのではなく、さまざまな情報を集めることで良心的な業者、評価の高い不動産会社を絞ることが可能です。

最初の情報集めは少し苦労するかもしれませんが、できるだけ高い価格でマンションを売るには必要なことでもあります。満足なマンション売却ができるように頑張っていきましょう!