マンション売却の重要ポイント

できる限り高く!マンション売却の「売値」の決め方と価格相場

できる限り高く!マンション売却の「売値」の決め方と価格相場

売主としてはマンションを売却するなら『できるだけ高く売りたい!』と思うのは当たり前のこと。しかしこの気持ちが強すぎて相場を無視した価格で売りに出しても成約に結びつく可能性は限りなく低いでしょう。

そもそも普段、不動産に関しての情報などを見ない方にとっては相場価格もよくわからないことが多いです。そのため売値の決め方に関しても仲介業者にアドバイスをもらう必要があります。

また仲介業者以外にも自分でもしっかりとリサーチしておきたいことはたくさんあります。そこで今回はマンションをできるだけ高く売りたいという方に役立つ売値の決め方や価格相場などの情報をまとめましたので紹介してみましょう。

マンションの売値を最終的に決定するのは売主

マンション売却で意外と多くの人が勘違いしているのが『売却価格はプロである不動産業者が決める』と思っていることです。確かに不動産業者は物件の築年数や状態、過去の取引事例などから判断して査定額を導き出してくれます。

査定額とは『仮にこのマンションを売りに出すならこのぐらいの価格が妥当ですよ』という目安の金額のことです。そしてこの査定額を基にし、最終的な売値を決定するのは売主であるあなたとなります。

つまり不動産業者が行うことは『売値を決める』ではなく『売主が売値を決めるためのサポートをする』ということです。特にマンション売却の知識が全くない初めての方だとこの事実を知った時に驚くこともあります。マンションをできるだけ自分の希望に近い価格で売るには非常に重要なポイントとなるため、この点はしっかりと理解しておきましょう。

仲介業者の査定価格はどうやって決まっている?

仲介業者の査定価格はどうやって決まっている?

前述のように不動産業者はマンションの売却価格を売主が決めやすいように参考価格の査定額を出してくれます。この査定額ですが一体どのように算出されているのか気になるという人もいるでしょう。ここでは仲介業者の査定価格の決め方についてまとめましたので解説したいと思います。

原価法

原価法は物件の再調達価格を基にして査定額を決める方法です。再調達価格と少し聞き慣れない言葉が出てきましたが、これは簡単に説明すると『今からもう一度全く同じマンションを建築した場合にこれぐらいの価格になりますよ』ということです。

そしてこの再調達価格から減価補正を行った価格が最終的な査定額となります。減価補正とは今のマンションの古くなっている部分を値引きすることです。本来であれば周辺地域の似たような物件を参考にして査定額を算出することが多いですが、そのような物件が極端に少ないケースなどでは有効となる方法です。

【原価法での査定額算出方法】
再調達原価(新しくマンションを建設する際にかかる費用)-減価額(築年数、状態など価値が落ちている部分)=査定額

取引事例比較法

マンション売却においては最も多く使われる査定額算出方法です。取引事例比較法は同じマンションの違う部屋や周辺の似たような物件が成約した時の価格を参考にしながら査定額を算出してきます。

この比較物件の価格に売主のマンションのメリットやデメリットも加えながら最適な査定額を導き出すことになります。当然、似たような物件といえども全く同じではないため査定額が相場よりも高くなることもあれば、残念ながら低くなってしまうこともあります。

不動産業界というのは常に価格変動が起きている世界であり、2年前や3年前に成約した取引事例と比較して現在のほうが地価が上昇してれば査定額も補正されて高くつくことがあります。もちろんその逆で現在のほうが地価が低ければ査定額も低くなる可能性があるでしょう。

また駅に近い、商業施設が多くあるなど周辺の環境も査定額に関係してきます。過去の事例を参考にするため最も堅実といえる取引事例比較法ですが、比較できる物件が多くある都内などでは問題ありませんが、似たようなマンションが周辺にない地域ではサンプル数そのものが少ないため各業者で査定額がぶれやすいというデメリットもあります。

収益還元法

収益還元法は一般的にマンション売却ではほとんど利用されていない算出方法です。主にアパートや賃貸物件など収益力のある物件を売買する際に使われており、対象物件が将来的にどれほどの利益をもたらしてくれるかなどで評価額が決定されます。

この場合の利益とは家賃収入などが該当しますね。主に投資用物件の時に利用されており、一般的な住居用物件の査定額を割り出すには不向きともいえます。

売値を決める時に意識しておきたいポイントとは?

売値を決める時に意識しておきたいポイントとは?

仲介業者からマンションの査定額を算出してもらった後はいよいよ売値を決定していくことになりますが、実際に売値を査定額だけで決めるのは少し不安なところもあります。ここでは査定額以外の売値を決定する時に意識しておきたいポイントを取り上げてみましょう。

あらかじめ複数の価格を用意しておく

売値を決める時は1つだけでなくあらかじめ複数の売却価格を用意しておくようにしましょう。理由としては複数の売値を用意しておくことで戦略が組み立てやすくなるためです。

1つの売値で売り出してもそれが高すぎれば売却は難しくなります。その後、その状況が長期間に続くことで買い手側から見ても『このマンションはまだ売れていないようだけど訳ありか?』と疑いの目を向けられてしまうかもしれません。

そのような時に複数の価格を用意しておくことで『この価格はさすがに強気すぎたから2つ目の価格で様子を見ることにしよう』という状況に応じた販売戦略が可能となります。売値は最低でも3つ用意しておくことをおすすめします。複数の売値を決めるポイントは以下のとおりです。

  • 自身の希望売却価格
  • 査定額を参考にした売れる可能性が高い平均価格
  • 自身の中でこれ以上下げることは不可能な最低価格

特にこの中で最も大切となるのが最低価格です。これはマンション売却がスムーズにいかなかった時の最終手段でもありますがこの最低価格を適当に決めると大きな損をしたり、売主自身のライフプランにも影響を与えてしまいます。

売り出す物件の住宅ローンが残っている場合や売却に必要となるリフォームやハウスクリーニングで使用した費用などがあれば売主にとっては『せめてこの分だけは回収したいな・・・』と思うのは当然のことです。特に住宅ローンの残債は基本的にはマンション売却で得たお金や貯蓄分で完済するため、この点を無視した最低価格は絶対に設定してはなりません。

最初は自分の希望額で売り出す

できるだけ高くマンションを売却したいという方は最初は仲介業者から提示された査定額よりも少し上の自身の希望価格で売り出すことをおすすめします。

一般的に査定額や相場より15%以上高い売却価格だと『高すぎる・・・』と感じるため、注意が必要となりますが売り出し価格をどうしようか迷っている方はまずは自分の売りたい希望額で通してみましょう。

もちろん売却価格よりも売れる早さを重視している方には不向きな戦略ではありますが、高く設定しても絶対に売れないというわけではないため最初は強気の価格でも問題はありません。

ただし周辺の似たような物件が極端に安い価格で売りに出されていたら買い手は『この物件は高いな・・・』と特に感じやすくなるため、競合物件も意識した強気の売却価格の設定というのも大切になります。

強気の価格で売りに出して一定の期間を過ぎた後に『少し反応が悪いな』というのであれば業者と相談の上で次の販売価格を検討してみましょう。

できるだけ早い期間で売るということも大切

マンション売却の難しいところでもありますができるだけ早い期間に売るということも大切です。これは先ほども取り上げましたがいつまでも売れない状態が続くことで買主側にも悪い印象を与えてしまうためです。

長期的に売れ残る物件を『さらし物件』ともいいますが、このような状態になると実際にはそうでないにも関わらず『あそこは事故物件だ!』『きっと訳あり物件だね』と悪いイメージが広まる可能性もあります。

この悪いイメージが広まってから値下げをしても『やっぱり訳あり物件だから安くしてきたね』となってしまうので注意が必要です。そのため自身の希望額で売りに出すのは構いませんが、しばらく様子を見て結果が出ない時には素直に値下げをすることも大切なポイント。

マンションの売却が成立する一般的な目安期間というのは3ヶ月~6ヶ月ということが多いです。できるだけこの期間で売却が成立できるように意識してみましょう。

値下げ交渉は頻繁にあることを理解しておく

不動産売買の世界では値下げ交渉をされる可能性というのは非常に高いです。そしてマンションをできるだけ高く売りたいのであればこの値下げ交渉を念頭に置いた売値を設定する必要もあるでしょう。

例えばですが2,500万円での売却を考えている物件をそのまま正直に希望額で売りに出しても値下げ交渉をされてそれに応じてしまったら自身が希望していた価格を下回ることになりますよね。『そんなの値下げに応じなければいいのでは?』と思う方もいるかもしれませんが、値下げというのは購入希望者に対して『あと一押し』をするための武器でもあります。

買い手側の心理としては『良い物件だけどどうしようか迷うな・・・』という時に売主側から『もし迷っているようでしたら後〇〇万円でしたらお安くできますけど』というひと声をかけられたら『本当に?それなら購入を前向きに検討しようかな』となりやすいわけですね。

そのため売値を決める時は『値下げに応じても自分の希望額を下回らない価格』というのを意識してみましょう。先ほどの2,500万円の物件で例えると2,550万円や2,600万円という価格に設定しておくのがおすすめです。

もちろん築年数や物件の状態にもよるため、値下げに応じても絶対に売れるとは限らないということも理解しておきましょう。このような例はあくまでも買い手側が『物件そのものは全く問題ないけど・・・』という時に有効です。

スケジュールをしっかりと作っておく

前述のできるだけ早い期間で売ることを意識するのと少し似ていますが自分の希望額で売れない時には値下げをスパッと決断するのも大切です。そのため『この期間までは希望額で売りに出すけど、次の月からは価格を下げて売りに出します』というようなスケジュールをあらかじめ作っておく必要があります。

マンションが売れるまでの平均期間は約3ヶ月~6ヶ月。そこでこの成約までの平均期間をもとにひとまずスケジュールを作ってみましょう。スケジュールの一例は以下のとおりです。

  • 自身の希望額で売りに出す:売り出し開始~2ヶ月目まで
  • 査定額を参考にした平均価格で売りに出す:3ヶ月目~4ヶ月目まで
  • 最低価格で売りに出す:5ヶ月目~6ヶ月目

自身が売却前に決めた複数の価格を期間ごとに埋め込んでみましたがイメージとしてはこのような形です。もちろん上のスケジュールはあくまでも一例であり、物件の状態や販売状況によって変わってきます。またこのようなスケジュールはわざわざ仲介業者に伝える必要はありません。

というのも悪徳業者になると買い手側に購入を決断させようと『この売主さんは最終的には〇〇〇〇万円までの値下げに応じるといっています』など自身が考えているプランを全て話してしまうこともあるためです。スケジュールを組むのは大切ですが、そのプランは時期がくるまでは自分の心の中にしまっておくようにしましょう。

マンションの価格相場を知る方法とは?

マンションの価格相場を知る方法とは?

売値を決める時に必要な価格相場ですが不動産業者が算出する査定額以外にもやはり自身でもある程度覚えておきたいところです。理由としては不動産業者が出す査定額は契約をしたいがためにわざと高くつける業者もいることなどが挙げられます。ここでは自分でもある程度の価格相場を把握できる方法をいくつか取り上げたいと思います。

周辺地域の似たような物件の売却価格を見る

これは簡単に説明すると不動産売買情報サイトで売りに出されている物件からある程度の価格相場を調べるという方法ですね。現在は多くの不動産情報サイトがあり地域、沿線、駅、専有面積、築年数を入力することで周辺地域の同じような物件の売却価格を見ることが可能です。この売却価格からある程度の価格相場を把握することができます。

また運が良ければ自身が売ろうとしているマンションの違う部屋が募集されていることもあるため、物件によっては大きな参考になるでしょう。ただしこの方法は同じようなマンションが周辺地域にないと相場を把握しにくいというデメリットもあります。

ポストに投函されているチラシを参考にする

いつもならポストに『中古物件販売中!』とデカデカと書かれた不動産屋のチラシが投函されていても即ゴミ箱行きですが、マンション売却を検討している方はこのようなチラシも価格相場を把握できるチャンスです。

チラシに掲載されている物件情報というのは近場が多いためです。今はインターネットで全国の不動産情報を閲覧できる時代ですが、実際に売却する人が知りたいのはあくまでも『自分の地域の価格相場』ということです。

地方のマンションの価格相場を見たいのに都内の物件情報を見せられてもあまり参考にはならないですよね?そのような意味ではポストに投函されているチラシというのは意外と価格相場を知る上では役に立つことが多いのです。価格相場を知りたい時にはチラシを捨てずに保管しておきましょう。

実際に不動産屋に足を運ぶ

実際に不動産屋に足を運び、大体の相場を教えてもらうことも可能です。インターネットにあまり詳しくない世代の人にはおすすめですが、デメリットとしては他の業者が仲介できない専属専任媒介契約、専任媒介契約を勧められる可能性があることです。

そのためよほどの事情がない限り、この方法はあまりおすすめできません。また押しに弱く断り切れないという方も注意しておくようにしましょう。

マンション売却の価格相場をチェック

ここでは実際の価格相場をあくまでも一例ですが取り上げてみたいと思います。

築年数で見た場合の価格相場

築年数は価格相場を把握する上では重要なポイントです。全ての物件に当てはまるわけではありませんが、築年数ごとに見た価格相場は以下のとおりです。

築年数 価格相場
1年 購入価格の95%~98%
5年 購入価格の85%~90%
10年 購入価格の75%~80%
20年 購入価格の50%~60%
30年 購入価格の40%~45%

※価格相場はあくまでも目安

ご覧のように一般的に築浅といわれる1年目~5年目前後までは状態が良ければ購入時価格の90%以上が相場とされています。例えばですが5,000万円で購入したマンションが今であれば90%の価格で売れますよ、となれば【5,000万円(購入時価格)×0.9%(90%)=4,500万円(価格相場)】となるわけですね。

また10年目でも購入時価格の70%台~80%台を維持できる可能性が過去の事例から見ても十分にあります。ただし注目してほしいのは築年数が20年前後になると極端に価格が落ちるということ。

これは不動産業界では築15年~20年前後になると資産価値が大きく目減りするのが一般的とされているためです(決してゼロではない)ただし20年目以降の価格相場は横ばいか緩やかな下落となります。

築年数から見るとマンションを高く売るには築10年前後までが有利といえそうです。逆に築30年などの物件は20年前後と比較するとそう大きくは変わらないため、見方によっては売主にとっては十分に元を取れるともいえます。

ただし何度もいいますがこれはあくまでも机上の計算であり、物件の状態によっては納得のいく価格で売れないこともあります。価格相場で一喜一憂することなく仲介業者としっかりとコミュニケーションをとりながら適切な売値を決めていくようにしましょう。

間取りで見た場合の価格相場

間取りも売り出し価格を決める上では重要な要素ですね。こちらもあくまでも目安ではありますが、価格相場をまとめましたのでご覧ください。

間取り 価格相場
1DK~LDK 2,000万円~4,000万円
2K~2LDK 4,000万円~6,000万円
3K~3LDK 6,000万円~1億円前後
4K~4LDK 8,000万円~1億円以上

※価格相場は都内中心部を参考にしたものでありあくまでも目安

間取りごとに見た価格相場ですが、1人や2人で住むのに適している1DK~LDKや2K~2LDKであれば2,000万円前後~6,000万円前後が相場となっています。また子どもがいるなどファミリータイプに人気の3K以上になると物件状態にもよりますが1億円を超すこともあります。

もちろんこの相場は築年数を考慮していないため、場合によっては大きく価格が落ちてしまうことも考えられます。また駅からかなり離れている物件であったり、過疎化が進んでいる地域などのケースにおいては大幅な下落もあることを十分に理解しておかなければいけません。

この参考相場だけを見て売値を決めるのではなく自身のマンションがどのような地域にあるのか?どのような状態になっているのか?などをしっかりと把握し、最終的な売値を決定するようにしましょう。

高い価格で売るならやはり良い業者を探すことが大切

高い価格で売るならやはり良い業者を探すことが大切

売値を最終的に決めるのは売主であるあなた自身ですが、やはりマンション売却のプロである不動産業者の力量が最終的にカギを握っているといえます。これはなにも売値のサポートに限ったことではなく成約に至るまでの営業活動や内覧時のサポートといった総合的な力が大事になるということです。

例えばですが営業活動、宣伝活動が苦手な業者に依頼しても上手く人を集められずに高い価格でも購入したいという希望者がいても気付いてくれない可能性もあります。また適切な値下げのタイミングがわからずに売れる時期を逃してしまうこともあるでしょう。

もちろん力量がある不動産業者でも絶対に売れるとは限りません。しかし売主にとっては人生に1度や2度しかないといわれるマンション売却で大きな損はしたくはありませんよね。

そのためには失敗しない不動産業者選びというのは非常に大切です。仲介業者選びは1社だけに査定を依頼するのではなく複数の業者に頼むことが鉄則です。複数の業者に査定依頼を出すことで適切な価格相場も見えてきます。

また逆にマンション売却の知識、ノウハウがない業者であればこの時点で平均より極端に低いか高い金額を提示してくるため力量がないと思われる業者を見つけることも可能です。複数の業者に査定額の算出を依頼してもらうには一括査定サイトがおすすめです。

一括査定サイトであればサイト側でも審査を実施しているため、悪徳業者に依頼してしまうという可能性もありません。マンションの適切な売値がわからないという方はぜひ参考にしてください。