ケース別の売却理由

住宅ローンが払えない時のマンション売却の方法と注意点

住宅ローンが払えない時のマンション売却の方法と注意点

マンションを購入した時というのは誰しもが住宅ローンの問題が起きるとは思っていないでしょう。しかし、残念ながら仕事環境や生活環境の変化により、住宅ローンの支払いが難しくなる方も一定数います。

このような時に検討するのがマンションを売るということですが、住宅ローンの支払いが困難な場合でも売却は可能なのでしょうか?今回は住宅ローンの返済が難しい時のために知っておきたい、マンション売却の方法や注意点を解説します。

住宅ローンが払えない理由でマンションを売却する方法

住宅ローンの問題でマンション売却をする時の方法は主に3つあります。

  • 不動産屋による仲介
  • 任意売却
  • 競売

不動産屋による仲介

最も一般的な売却方法がやはり不動産業者による仲介です。この売却方法であれば周囲にも住宅ローンの支払いが苦しいというのを知られることはありません。ただし、不動産屋に仲介を依頼する売却方法は抵当権(金融機関が設定する担保)を抹消するために住宅ローンを一括返済するのが一般的です。

この担保を外さない限りは買主側も『強制的に売りに出される可能性がある物件など怖くて購入できないよ』となってしまうため、売却は非常に難しくなります。そのため、住宅ローンの一括返済はマンション売却では基本中の基本となっています。

不動産業者による仲介が適しているのは住宅ローンの残債が残りわずかという方です。残債額が少なければマンションを売却した代金で一括返済できる可能性があります。逆に新築に近い状態で住宅ローンの支払いがまだ多く残っている場合には売却代金だけでは支払いが難しくなる可能性が高いでしょう。

任意売却

住宅ローンの支払いが難しい方がよく検討するのが任意売却です。任意売却は不動産の専門家が債権者(融資をしている金融機関)と債務者(マンションの所有者)の間に入り、債権者の合意を得ることで一括返済が難しくても売却できる方法です。

ただし任意売却を利用するには約3ヶ月~6ヶ月ほど住宅ローンを滞納していることなどが条件となります。そのため、任意売却を選択肢に入れるのであれば信用情報機関に登録されるのを承知しておかなければいけません。一度、信用情報機関に自身の名前が登録されると数年は残ります。

その結果として新たなローンを組めなくなるなどのデメリットが起きるため、任意売却は可能であれば避けたい売却方法の一つでもあります。ただし、どうしても任意売却しか方法がないという方は任意売却を得意とする不動産業者や任意売却の相談を受け付けている専門業者に連絡を入れてみましょう。

競売

マンションを手放す上では最も避けたい売却方法が競売です。競売は任意売却と同様、住宅ローンの支払いが困難になった時に発生する売却方法となります。しかし、任意売却と異なる点は住宅ローンを融資している金融機関が裁判所を通じて強制的に売りに出す点です。

マンションを強制的に売却して、その代金を住宅ローンの支払いに回すことになります。また、競売の場合は相場価格の70%ほどの価格でしか売れません。そのため売却代金だけでは住宅ローンの全額返済は難しいケースが多いです。もちろん売却代金のみで支払えなかった残債は自身が返済する必要があります。

競売にかかると入札者を集うため、競売物件としてネットで公開されます。そのため、運が悪ければ隣近所にも経済的に困難なことが知られてしまうでしょう。これらの理由から、マンションを売却する時には競売以外の方法がおすすめなのはいうまでもありません。競売の一歩手前で任意売却などを検討することが大切です。

住宅ローン残債の関係で売却が難しい時の対処法

住宅ローン残債の関係で売却が難しい時の対処法

注意点としてマンションを売却する時の基本は引渡しと同時に住宅ローンを一括返済することです。しかし、経済的に全額返済は難しいという方もいるでしょう。そのような方のためにここでは住宅ローンの一括返済が難しい時の対処法を解説したいと思います。

  • 現在の生活レベルの改善
  • 繰上げ返済
  • リスケジュール
  • 借り換え
  • 任意整理・個人再生

現在の生活レベルの改善

毎日同じ生活をしていると気付かないかもしれませんが、意外とお金のムダ遣いをしていることは多いです。このムダ遣いを減らすことができれば、貯蓄ができる可能性があります。

この貯蓄を少しでも増やすことでマンション売却時に【売却代金+貯蓄】で住宅ローンの一括返済が可能になるケースもあるでしょう。貯蓄を増やす方法は以下のようなものが挙げられます。

【収入を増やす】

  • 副業をする
  • 夫婦の場合は共働きを検討する

【支出を減らす】

  • 携帯、スマホのプラン見直し(基本料金が最も安いプランを選択するなど)
  • 生命保険などの解約
  • 光熱費の削減(テレビなどはこまめに消す、夏はクーラーではなく扇風機を使用するなど)
  • 食費を抑える(特売日や安売りをしている日にまとめ買いをしておくなど)

いかがでしょうか?収入を増やすのは今すぐには難しいかもしれないですが、支出を減らすことは今日から始めることができるものばかりです。これら日々の生活習慣を見直すことで毎月の住宅ローン支払いも多少は楽になります。

繰上げ返済

繰上げ返済はある程度貯蓄がある方におすすめの対処法となります。繰上げ返済をすることのメリットは、住宅ローンの残債を一気に減らすことができる点です。前述のようにマンションを売却する時には住宅ローンの一括返済が求められます。

この時に住宅ローンの残債がまだ多く残っている場合には、その残債を上回る価格で売る必要があるため、どうしても売却価格を高めに設定せざるをえない時があります。しかし、繰上げ返済で一気に住宅ローンの残債を減らすことで、売却価格も相場に近い価格に設定できるため、買い手も見つかりやすいというメリットが生まれてくるでしょう。

また繰上げ返済をすることで金利分も減るため、総返済額も抑えることが可能です。ただし、繰上げ返済の注意点は貯蓄が少ない方はムリをして行わないことです。貯蓄額によっては生活が困難な状態になる可能性があります。繰上げ返済の相談や問い合わせは融資を受けている金融機関で受け付けています。

リスケジュール

通称・リスケと呼ばれる手続きのリスケジュール。リスケジュールとは金融機関と交渉をすることで、住宅ローンの支払い条件などを変更できる手続きのことです。通常、住宅ローンの支払いを数ヶ月滞納することで任意売却や競売を考える必要があります。

しかし、滞納する前に金融機関に相談することで返済に猶予をもらうことができます。リスケジュールによる返済猶予期間は1人、1人の経済状況にもよりますが一般的に6ヶ月や1年というケースが多いです。

この猶予期間で経済状況の立て直しを図り、住宅ローンの支払いが問題なくできる環境を整えていきます。滞納一歩手前という方は最悪の事態を招く前に、金融機関に相談をするようにしましょう。急な入院やリストラなどによる退職で仕事を失った方などにも適している方法です。

ただし、金融機関も『返済期間を延ばして、しっかり返していくことができるのか?』という点を厳しくチェックしています。そのため、返済条件依頼書や現在の資金繰りがわかる書類などが必要になります。この必要書類に関しても各金融機関で丁寧に教えてくれます。

借り換え

住宅ローンの借り換えも毎月の返済を楽にできる方法です。ローン商品というのは当然のことながら、各金融機関で金利や毎月の返済額が異なってきます。そのため、現在の返済条件では生活が苦しいという方は、より毎月の支払いが楽になる金融機関で住宅ローンの借り換えを行ってみましょう。

手続きなどは現在の金融機関ではなく、借り換え先の銀行にて行ってくれます。条件によっては毎月の支払額だけではなく、返済総額も減らすことができるため、借り換え先の金融機関は時間をかけて探すことが大切です。ただし、住宅ローンを組む際には諸費用などがかかってくるため、これら出費のことも考えておく必要があります。

任意整理・個人再生

住宅ローンの返済が難しくなっている理由がキャッシングやカードローンなど他の借金にある場合には任意整理や個人再生を利用する手段もあります。任意整理とは弁護士や司法書士などの専門家が借入先と交渉をすることで借金を減額できる方法です。

この場合は住宅ローンの減額を行うことはできませんが、その他の借金(カードローン、キャッシングなど)は減らすことができます。これらの借金を減らすことができれば、その分を住宅ローンの返済に回すことができるため毎月の負担も軽くすることが可能となります。

また個人再生は法律を使った借金減額方法の一つです。法律に従って手続きを進める必要があるため、裁判所を通すのが条件となりますが最大で現在の支払額を1/5に抑えることができます。

任意整理、個人再生どちらも毎月の負担を軽くすることができますが、いずれの方法も各信用情報機関に登録されます(CICのみ登録はされない)。信用情報に登録されると5年~10年は新たな融資を受けるのが難しくなるため、この方法を利用する時にはあらかじめ弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

住宅ローンの返済が難しい時には必ず専門家に相談しよう

今回は住宅ローンの返済が困難な状態でマンションを売る方法などを紹介しました。退職やリストラなどの影響により、住宅ローンの返済が難しくなる方は一定数います。そのため、後ろめたい気持ちを持たずに返済が困難な時はプロの専門家に必ず相談するようにしましょう。

住宅ローンの返済を滞納すると強制的にマンションを売りに出されるケースも覚悟しておかなければいけません。そのような最悪の事態を招く前に必要な対策を施すことが重要となります。専門家に相談すると現在の年収や返済状況などを考慮して、最もベストなプランを提案してくれます。現在、住宅ローン返済の悩みを抱えている方はぜひ参考にしてみてください。