知っておくと役立つ知識

マンション査定額の計算方法 – 売却価格算出の仕方と種類

マンション査定額の計算方法 – 売却価格算出の仕方と種類

『マンションを売却したいからまずは不動産業者に査定額を出してもらおう!』と考える方が大半だと思いますが、業者が算出する査定額はどのようにして決定されるかご存じでしょうか?不動産売買での査定額算出方法は法律などで規定されているといった決まりはありませんが、一般的に不動産業界でよく使用されている計算方法は複数あります。

そのため各業者が出す査定額に大きな違いが見られることはめったにありませんが、マンションという大きな資産の売却を行うならやはり売主自身も査定額の算出方法の知識を少しでも身につけておきたいところです。そこで今回は各不動産業者が出す査定額の算出方法などについての情報をまとめましたので解説したいと思います。

一般的な査定額算出方法は3種類

一般的な査定額算出方法は3種類

前述のように査定額を出す方法は複数あり、マンションのような不動産の場合は主に3種類の方法で最終的な査定額を計算していきます。ここではその3種類の査定額算出方法を詳しく見ていきましょう。

  1. 取引事例比較法
  2. 原価法
  3. 収益還元法

1. 取引事例比較法

取引事例比較法はマンション査定では最も多く使われている計算方法です。比較法という名が付いているためその計算方法も何となく想像できると思いますが、取引事例比較法は売りに出すマンションと同じマンション内にある違う部屋や周辺地域にある似たようなマンションの成約価格などを参考にしながら最終的な査定額を算出していく方法です。

取引事例比較法ではまず『似たようなマンションが過去にどれくらいの価格で売れたのか?』という点を見ていきます。そしてその価格に売主のマンションの長所や短所などを加えて、より正確な査定額を導き出していくのが一般的。

取引事例比較法では主に以下のポイントに焦点を当てて修正や補正をしていきます。

  • 事情補正
  • 時点修正
  • 地域要因比較
  • 個別的要因比較

上から順番に説明してみましょう。

事情補正

まず事情補正とは『過去に取引きされた物件が売主または買主の何らかの事情により、その価格が適正でなかった場合に補正をかけますよ』ということです。

具体的には過去に取引きされた物件の売主が『相場よりも安くてかまわないから、とにかく早く売れることを優先したい』という方針を出していた場合は売却価格が安くなる傾向にあります。

このような事情がある物件を比較対象にされると当然、売主自身のマンション査定額も相場を下回ることになります。これでは売主自身も納得がいかないため『比較対象の物件にはこのような事情があったから、それを考慮してあなたのマンションの査定額は5%プラスにしておくね』というのが事情補正です。

過去に取引きされた物件が何かしらの事情で価格が適性ではないため、このような事情補正というものがあります。

時点修正

続いて時点修正ですが建物や土地の価格というのは一定ではなく常に変動しています。

具体的には『5年前はこの地域も人口が少なく、駅や商業施設もなかったためマンションも安い価格で購入できた』という物件でも『現在は地域の人口も急増して大型の商業施設や駅も近くにあるためマンションの価値も大幅に上昇した』などがありますね。

このような時に過去の資産価値が低い時代の物件と比較されても正確な査定額を算出するのは非常に難しいです。そのため時点修正という『昔よりも今のほうがこの地域のマンションの価値は上がっているから、査定額も高くできますよ』という方法が必要となるのです。

地域要因比較

そして地域要因比較ですが、比較する物件が売主のマンションと全く同じ場所にあるわけではありません。

同じ地域でも比較対象の物件が数百メートルや数キロ離れることもあるため、これらの点を考慮して『売主さんのマンションは比較対象の物件よりも駅や商業施設に近いため、査定額も高くなりますよ』というのが地域要因比較です。

個別的要因比較

4つめの個別的要因比較とは簡単に説明すると『過去に取引きされてきた物件と比較して日当たりや風通し、眺望などはどうか?』という点を主に見ていきます。また上で取り上げた事例以外にも築年数や間取りなども当然のことながら、査定額を算出するには必須となります。

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2. 原価法

原価法は主に戸建て住宅や土地の査定額を算出する時に使われる計算方法です。原価法で出された査定額は厳密には『積算価格』という名称が用いられており、その計算方法は再調達原価から減価補正を行うというものです。

不動産知識がない方には少し難しい言葉が出てきましたが、まず原価法というのは『売主が売りに出そうとしているマンションを今、もう一度建てたら価格はどれくらいになる?』というところからスタートします。

そしてこの新しく建てたマンションの価格から減価補正を行っていきますが、減価補正とは『売主さんが実際に所有しているマンションの古くなっている部分を値引きしますよ』ということです。つまり原価法は以下のような計算式で査定額を出すことになります。

再調達原価(建設にかかった費用)-減価補正(物件の価値が落ちている部分)=査定額(積算価格)

マンション売却のケースではほぼ前述の取引事例比較法を使うことになりますが、稀に比較対象となる物件が極端に少ない場合にこの原価法が用いられることもあるため、これからマンションを売ることを検討している方はこの計算式も念のために頭に入れておいたほうがいいでしょう。

3. 収益還元法

収益還元法は投資用物件に用いられる査定額算出方法です。投資用物件とはマンションやアパートを賃貸として貸し出している物件などのことです。収益還元法で査定額を算出するケースにおいては『対象物件が将来的にどれくらいの利益をもたらしてくれるか?』という点を見ていきます。

収益還元法は居住用のマンション売却ではほぼ使われることがないため『これから賃貸オーナーになりたい!』という目標や夢がある方以外は基本的に覚えなくても問題はありません。

査定の種類について

査定の種類について

査定額計算方法は3種類あることがわかりましたが、今度は査定の種類について見てみましょう。査定の種類には以下の2種類があります。

  1. 机上査定(おおよその査定額を知りたい場合)
  2. 訪問査定(もっと正確な査定額を知りたい場合)

1. 机上査定

机上査定とは不動産業者が実際にマンションを見ることなく、前述で取り上げたさまざまなデータを駆使して査定額を計算していく方法です。査定に使うデータは各不動産業者で細かな違いはあるものの主に間取り、築年数、周辺物件や類似物件の成約価格や過去の成功事例、市場価格などがあります。

ちなみに近年はインターネットの一括査定サイトを使用する方が急増していますが、この方法で査定額を出す時は机上査定に該当します。机上査定はあくまでも過去の事例やデータなどを参考にして査定額を算出するため、基本的にはどこの業者も同じような額になることが多いのが特徴です。

2. 訪問査定

訪問査定は不動産業者が実際にマンションに足を運び、さまざまな箇所をチェックしながら査定額を出していく方法です。そのため一般的には【机上査定→訪問査定】という順番になります。訪問査定の良いところは机上査定と比較すると、より詳細な査定額を出しやすい点にあります。

これはどういうことかというと物件を直接見ることにより『〇〇の箇所は経年劣化が目立つから少しマイナスポイント』『築年数の割には綺麗でメンテナンスもしっかりしているからプラスポイント』など実際に足を運ばないとわからない点までチェックできるため、机上査定よりも正確な査定額を算出しやすいということです。

机上査定ではどうしても築年数や間取りといった表面上の部分しか見られないため、これからマンション売却を行うという方は机上査定のみで仲介業者を選ぶのではなく、必ず訪問査定も実施してもらうことも覚えておきましょう。

適性な査定額を算出するために売主が事前に伝えておきたいこと

より正確な査定額を出すには仲介業者に任せっぱなしにしておくのではなく、売主自身が必要な情報をしっかりと伝える必要があります。ここでは適性な査定額を算出するために、売主が事前に伝えておきたいことをまとめましたのでご覧ください。

リフォームの有無

売りに出す前にリフォームの有無は不動産業者の担当者に伝えておくようにしましょう。壁紙やクロスの張替えといった簡易的なリフォームであれば、そこまで査定額に影響することはありませんが、仮に浴室やキッチンの設備などの大掛かりなリフォームを実施していた場合には査定額が多少なりともアップすることがあります。

この事実を不動産業者が知らないと査定額や売り出し価格で損をしてしまう可能性もあるでしょう。

欠陥・不具合など

正確な査定額を算出するには物件の欠陥や不具合などもしっかりと業者に伝えておく必要があります。『正直に悪い箇所を伝えたら査定額に影響が出るのでは?』と思う方もいるかもしれませんが、確かに査定額や売買価格は下がる可能性が高いです。しかしここではあくまでも、より正確な査定額を出すことを前提としているため買い手に伝えたくない情報でも事前にしっかりとそのことを申し出ておきましょう。

逆にここで悪い情報を隠して高い価格で売れたとしても、後々買主が重大な欠陥や不具合を発見したら売主は瑕疵担保責任を追及されて修繕費用や損害賠償を請求される可能性もあり、結局は大赤字になってしまうというケースもあります。査定額や売却価格を高くしたいために、不利な情報を伝えないという行為は絶対に行わないようにしましょう。

査定額はあくまで目安だということを理解しておこう!

今回は査定額の計算方法や正確な査定額を出すのに大切なことなどを取り上げてきました。査定額というのは実際にマンションを売りに出す前に大体の価値や価格を把握するには必要なことです。

しかし売主側が1点注意しておきたいのは査定額はあくまでも目安ということを理解しておくことです。【査定額=実際に売れる価格】であれば喜んでもいいかもしれませんが、マンション売却というのは買い手が『購入する』ことで初めて成立するものです。

そのため場合によっては『販売状況が良くないから値下げをしなければいけない』ということもあります。査定額はあくまでも目安という意識を持って冷静なマンション売却を行うことを心がけましょう。

特に『この業者は査定額が他と比べて高いからココに決めた!』という仲介業者選びは危険です。『なぜこのような査定額になったのですか?』と冷静に質問して、その業者の力量や考えていることを把握することが大切となります。失敗しない業者選びのためにもぜひ参考にしてください!