知っておくと役立つ知識

都合が悪い情報も買い手に伝えたほうがいい理由とは?売却後のトラブル回避

都合が悪い情報も買い手に伝えたほうがいい理由とは?売却後のトラブル回避

中古マンションを売却する時には新築物件と比較すると『この部分の調子が良くないな・・・』という箇所が少なくとも1つや2つ出てくると思います。このような時に売主であるあなたならどうしますか?『不利な部分を買い手に伝えると売れないかもしれないからこのことは隠しておこう』という気持ちが少なからず湧いてくるのではないでしょうか。

しかしこの都合の悪い情報を隠したまま売買契約をしてしまうと後々大きな損をするのは売主自身であることを理解しておかなければいけません。今回はマンション売却で都合の悪い情報を伝えないとどうなるのか?という疑問をメインとした情報を解説したいと思います。

都合が悪い情報は買い手に伝えなくても大丈夫?

結論からいうと売主や仲介業者は都合の悪い情報でもしっかりと買い手に伝えておいたほうがいいです。その理由としてはマンション引渡し後でも売主は一定期間、瑕疵担保責任を負うケースが圧倒的に多いためです。

瑕疵担保責任とは物件を新しい買主に引渡した後でも重大な欠陥が見つかれば、その修繕費用の負担や損害賠償などを売主が負う責任のことを指します。具体的な一例を出すと売主が住んでいるころから発覚していた水漏れの部屋があったとしましょう。

売主としては『水漏れのことを正直に伝えたらマンションが売れないかも』という気持ちになるため、契約前にこの事実を買主に説明することはありませんでした。そしてこの事実を知らないまま正式に契約を締結した買主。

後日、雨の日になると問題の部屋からポタポタと水漏れが起きているのを確認しました。この事実を契約後に買主が知れば『契約前はこんなの聞いてなかったぞ!騙された!』という気分になるのは当然ですね。

このような時に買主は売主に対して瑕疵担保責任を追及できるのです。またこの例では売主は事前に水漏れが起きているのを知っていますが、仮にこの事実を知らない場合でも買主から報告を受ければ修繕費用を負担する必要があります。

さらに雨漏り、水漏れというのは建物の重要な欠陥に該当するため、この場合は買主から契約解除を求められたらそれに応じなければいけないという可能性もあるのです。マンション売却後でもこのような責任を負う必要が売主にはあります。これが都合の悪い情報はできるだけ買主に伝えておいたほうがいい理由となります。

瑕疵担保責任をわかりやすく解説!期間や責任範囲

法律から見る瑕疵担保責任

瑕疵担保責任を売主が負う期間や範囲は建物の状態や契約内容により異なりますが法律ではどのように規定されているのでしょうか?ここでは民法の法律から瑕疵担保責任をもう少し噛み砕いて説明してみましょう。

民法では買主が瑕疵のあることを知った日から1年以内であれば、売主に対して瑕疵担保責任を追及することができると規定されています。また責任を追及できる内容としては損害賠償、契約解除となっています。

これに関しては売主に故意や過失が無くても責任を追及することは可能です。つまり売主が『この箇所に欠陥があることは本当に知らなかった』と訴えても『それは通用しませんよ』ということになります。

このような規定を見ると瑕疵担保責任はとことん買主を守るためにある法律ともいえるでしょう。そのため買主としては非常に嬉しい規定でもありますが、売主からしてみれば『買主が瑕疵を知った日から1年以内であればその責任を追及することができる』という部分は特に気になるのではないでしょうか。

この規定があることで売主からすると『じゃあ5年後、10年後でも欠陥が見つかれば自分たちが修繕費用を負担するのか!?』という気持ちになりますよね。この点を考慮して民法では買主、売主が双方合意のもとであれば瑕疵担保責任を負う期間や範囲などを自由に修正したり変更することが許されています。

つまり必ずしも民法の規定に従う必要はないということです。実際の不動産売買では売主が瑕疵担保責任を負う期間は3ヶ月前後が多いため、これからマンション売却を行うという方は目安として覚えておくといいかもしれません。

瑕疵の種類について

瑕疵の種類について

一口で瑕疵と言っても瑕疵には複数の種類があります。ここではその瑕疵の種類とマンション売買で売主が責任を負う必要がある主なケースをまとめましたので解説してみましょう。

物理的瑕疵

物理的瑕疵は主に建物に関する実害のことを指します。マンションの場合だと建物専有部分における雨漏り、水漏れ、シロアリ、給排水管の故障で責任を追及されるのが一般的です。

ただし一戸建ての物件と異なり、土地やマンションの共有部分に関しての瑕疵は売主が責任を負う必要はないとされているため戸建て住宅と比較すると瑕疵担保責任を負う範囲というのは少なくなるでしょう。

心理的・環境的瑕疵

心理的・環境的瑕疵はその文字からも想像できると思いますが建物自体に重大な欠陥がなくても買主が心理的に安心できない生活を送っているケースを指します。代表的なところでは過去に該当物件で事件、事故、自殺などが起きているケースがありますね。

売主側はこのような事実も事前に買主に伝えておかないと瑕疵担保責任を追及される可能性があります。また事故物件以外にもマンションの周辺に墓地や火葬場、ゴミ処理施設があるという場合も買主には前もって伝えておいたほうが無難です。

墓地や火葬場が近くにあると買主によってはどうしても心理的に抵抗を感じることがあるためです。また近くにゴミ処理施設があることで日常的に悪臭や異臭を感じながら生活することになり、居住者にとっては精神的苦痛を覚えやすいです。そして購入者側が最も嫌うのが周辺環境や同じマンション内に狂信的な宗教団体や暴力団事務所があるケースです。

実際に『多くの組員が出入りしたり、夜中に大騒ぎするから日常的に恐怖を感じて苦痛です』という方は多く、過去にはこのような問題で裁判を起こした事例もありこの時は売主が買主に対して損害賠償を支払っています。心理的・環境的瑕疵物件の場合はその範囲が多岐に渡るため、どんなに注意していても防ぎようがないことも理解しておく必要があるでしょう。

後々の大きなトラブルを回避するにはどうしたらいいの?

後々の大きなトラブルを回避するにはどうしたらいいの?

都合の悪い情報を隠していても後々大きな損をするのは売主自身ということがわかりましたね。瑕疵担保責任の詳細を知ると売主としては『後々のトラブルを回避するにはどうすればいいのか?』という気持ちにもなるでしょう。このような方のためにここでは売却後の大きなトラブルをできるだけ回避する方法を紹介したいと思います。

瑕疵担保責任を負わない特約を付ける

先ほどの民法の項目でも取り上げましたが、瑕疵担保責任に関しては買主との合意のもとであれば期間や範囲は自由に決めることが可能です。さらにいえばこの瑕疵担保責任を負わないという特約も付けることができます。

瑕疵担保責任を除外すれば売主としては売却後に余計なことを心配する必要もないため、非常に嬉しい契約にもなります。しかしこの特約のデメリットは買主が納得しないケースが圧倒的に多いことです。

買主の立場からしてみれば『瑕疵担保責任は契約内容に盛り込むのが一般的なのに、なぜそれを除外するんですか?』という感情を抱くでしょう。また瑕疵担保責任は購入者側から見れば保証期間のようなものですから、その保証期間がなければ『怖くて買えないよ』となるのは当然のことです。

そのため築年数が10年、20年のような比較的新しい物件でこの特約を付けるのはあまり現実的ではありません。逆に築年数が30年以上の物件に関してはあちこちで不具合が見つかる可能性が非常に高いため、瑕疵担保責任を負わないという契約は珍しいことではありません。そのため売却するマンションの築年数などを考慮して、この特約を付けるかどうかを判断するようにしましょう。

瑕疵担保責任を負う期間や範囲を制限する

これは瑕疵担保責任を全く負わないということに納得できない買主に対して有効な方法でもあります。基本的に瑕疵担保責任を民法の規定通りに負っていたら、いつまで経っても売主は精神的に休まることはありません。

そのため一般的な不動産売買では瑕疵担保責任を負う期間や範囲に制限をかけています。具体的には瑕疵の種類でも取り上げた雨漏り、水漏れ、シロアリ、給排水管問題のみ責任を負うといった内容を売買契約書に記載することで売主はこれ以外の欠陥や不具合に関しての面倒を見る必要がなくなるということです。

また瑕疵担保責任を負う期間についてもしっかりと契約書に記載しておけば、それが有効となります。買主としても『全く保証がないのは不安だけど、一定期間は責任を負ってくれるなら問題ないよ』という心理状態になりやすいため、売却に大きな支障が出ることは極めて少ないのもメリットといえるでしょう。

必ず契約書に瑕疵担保責任の期間、範囲を記載しておくこと

瑕疵担保責任の特約に関しては売買契約書に記載しておくのが一般的ですが、まれに記載漏れがあるというケースも。このようなことになると売主は自動的に『法律に従って瑕疵が発覚してから1年以内の請求には応じるようにします』という責任を負ってしまうため、必ず契約書に双方の間で決められた瑕疵担保責任の特約を記載しておくようにしましょう。

良心的な買主であれば問題はないかもしれませんが、クレーマーに近い買主や損害賠償を取ってやろうという悪意ある買主だとこの契約書の不備を利用して売主に迫ってくる可能性もあります。また期間と同様にその範囲もしっかりと記載しておきましょう。

マンション売買では前述のように物理的瑕疵の雨漏り、水漏れ、シロアリ、給排水管のみ責任を負うのが一般的です。これらもしっかりと記載しておかないと後々『給湯器の調子が悪いから交換費用をお願いします』などと請求されたら応じなければいけない、という可能性もあります。仮に裁判になった場合にはやはり契約書に記載されていることが重要視されますから、記載漏れには十分に注意しておきましょう。

基本的には都合の悪い情報でも誠実に伝える姿勢を持つことが大事

マンションを売りたいという売主の気持ちは非常に理解できますが、この感情が前面に出ると買い手に対して不利な情報を隠しがちになります。これが後々の修繕費用の負担や損害賠償の発生にもつながってくるため、基本的にはデメリットとなる部分も誠実に買い手に伝えてあげるようにしましょう。

買い手側もメリットばかり伝えられるよりも、多少のデメリットも教えてくれたほうが『不利な部分もしっかりと伝えてくれて誠実さが伝わってくるな』という気持ちになりやすいです。

また仮に不利な部分を隠して売買契約を締結してもその後重大な欠陥が見つかり、売主が事前にその事実を知っていたことが立証されれば損害賠償などを支払う義務が発生します。隠していても後々絶対バレるなという箇所においてはしっかりと伝えるという姿勢を持つことが大切です。