高く売るノウハウを教えます!

不動産業者の営業活動はしっかりとチェック!売却価格や期間に大きな差が出る

不動産業者の営業活動はしっかりとチェック!売却価格や期間に大きな差が出る

『マンションをできるだけ高く売りたい』『少しでも早い期間で売れればいいな』という願望はマンション売却を検討している方であれば誰もが持っています。しかし願望だけでは希望通りの売却というのは少し難しいです。スムーズなマンション売却に必要となるのはやはり仲介をお願いする不動産業者です。

この不動産業者の営業活動によって売却価格から売れる期間まで全てが変わってきます。そのため売主側としては適切な営業活動を実施してくれる不動産業者に依頼することが非常に重要です。

そこで不動産業者の営業活動に関しての情報をまとめましたので解説したいと思います。これからマンション売却を行うという方は必見です。

不動産業者(営業マン)の1日の仕事内容はどうなっている?

まず不動産業者の営業マンって普段何しているかが気になりますよね?これから大切な資産の売却をサポートしてもらうためには不動産業者の営業マンの活動内容も知っておくことが大切です。営業マンの業務内容というのは個人差がありますが大体以下のような仕事を行っています。

  • 物件情報が掲載されたホームページの更新作業
  • 物件情報が掲載されたチラシやパンフレットの作成
  • メール・電話での問い合わせ内容の確認や返信作業
  • 社内ミーティング・研修
  • 物件の下見
  • オープンハウスや内覧対応(主に土日)
  • 見込み客・顧客宅への訪問
  • 売買契約書の作成業務など
  • 住宅ローンの手続きや契約作業

以上が不動産屋の営業マンの主な業務内容です。一般の人からしてみれば不動産屋は問い合わせが入ったら物件の見学に付き合うだけの仕事だと思い込みがちですが、知識がない方では難しい売買契約書の作成や住宅ローンの手続きまで色々な作業を行っていることがわかります。

マンション売却に大切となる営業活動とは?

マンション売却に大切となる営業活動とは?

不動産業者の営業マンも1日の中でさまざまな業務に追われていますが、その中でも売主が特に見ておきたいポイントは営業活動です。この営業活動の方法によって売れる期間や売却価格も大幅に変わる可能性があります。ここではマンション売却で特に大切となる営業活動を取り上げてみたいと思います。

REINS(レインズ)に物件を登録しているか?

REINS(レインズ)とは不動産流通機構が運営するオンラインシステムのことであり主に会員登録している不動産業者が利用できるという特徴を持っています。このREINSですがなぜマンション売却に必要となるかご存じですか?

実はこのREINSに売りたい物件を登録することで会員登録している全ての不動産業者に物件情報を知らせることができます。不動産業者も買主を見つけることで仲介手数料を得ることができますから、このような売りに出ている物件には非常に敏感です。

そしてこのREINSに登録された物件で自社のホームページに掲載を許可されているものは『現在売りに出ています!』という形で宣伝されます。このホームページを見た購入希望者がその不動産業者に問い合わせして内覧をお願いしたいといえば、売主側の不動産屋に『内覧希望者がいますが予定はどうでしょうか?』などの問い合わせが入るようになるのです。

つまりREINSにさえ登録しておけば掲載が許可された物件であれば他の業者が宣伝をしてくれるというわけですね。REINSへの登録義務ですが他の業者に仲介を依頼することが不可能な専属専任媒介契約、専任媒介契約を締結した業者はそれぞれ5日以内、7日以内の登録が義務付けられています。

このREINSへの登録が義務付けられている契約形態にも関わらず売主と買主の両方を自社で見つけたいという考えからわざとREINSに物件を登録しない悪徳業者もいるため契約を締結した業者には必ずREINSに登録したかどうかの確認をするようにしましょう(売主、買主の両方を自社で見つければ双方から仲介手数料を得ることができるためこのような業者は多いです)

この義務を怠った場合は宅地建物取引業法第34条の2第25項に違反するため、このような事実が発覚したら売主側も即刻契約解除を申し込むことも検討してください。自社で買主も見つけるために他の不動産業者から内覧希望の問い合わせが入っても『その物件は現在商談中です』など嘘をつく業者もいます。

REINSは元々不動産業者のみしか閲覧できない仕組みでしたが、現在はそのような不正を減らすことを目的に一般の方でも売主のみ見ることができるようになりました。自身の物件がしっかりとREINSに登録されているか毎日確認しておきましょう。

広告活動

できるだけ多くの購入希望者を集めるにはやはり適切な場所で適切な広告を打つことです。現在はインターネットの時代ですから自社のホームページはもちろんのことツイッターやフェイスブックを活用して宣伝を頑張っている業者もいるほどです。

また一時期と比較すると勢いは落ちてきましたが新聞や折り込みチラシなどもまだまだ十分に活躍できる宣伝媒体です。この広告活動をしっかりと行っている業者というのはやはり多くの人に物件情報を届けることができるため内覧希望者が現れる可能性も必然的に高くなります。

逆に自身の物件情報が宣伝されているのをあまり見たことがないという方は仲介業者にどのような形で宣伝活動をしているのか聞いてみることも大切です。ここで具体的な返答が返ってこない場合は集客力がない業者ともとれるため、売れない期間が続いたら業者変更も検討してみるのがいいでしょう。宣伝活動は基本的なことですが間口を広げるためにさまざまな媒体で掲載されていると売主側も納得できるのではないでしょうか。

理想的な営業活動報告とは?

理想的な営業活動報告とは?

スムーズなマンション売却を行う上でもう一つの大切な要素は営業マンから定期的に届く営業活動報告です。営業活動報告とはその名の通り『今週は問い合わせが1件入りました!』『来週、非常に有力な購入希望者が内覧に訪れます!』などマンションの販売状況を売主に報告する作業のことです。

営業活動報告もREINSへの登録と同様に専属専任媒介契約、専任媒介契約を締結すると義務付けられます。報告頻度ですが専属専任は1週間に1度以上、専任の場合は2週間に1度以上と定められています。

他の業者にも仲介を依頼することが可能な一般媒介契約ではこの報告義務はないため、近況報告を詳しく知りたいという方は専属専任か専任契約を締結するようにしましょう。そしてこの営業活動報告にも理想的な報告の仕方があります。

それは『売主の知りたい情報をしっかり報告してくれているか?』ということです。例えばですがこの報告義務に力を入れていない業者であれば『今週は進展なしでした、また来週から頑張りましょう』といういかにもテンプレート的な報告しか届きません。これでは売主側としても『進展がない理由がわからない』という気持ちになるでしょう。

この報告義務に関しても力を入れている業者であれば『今週は進展なしでした。おそらくターゲットにする年齢層が間違っていた可能性もあります。また宣伝活動に関しても来週からSNSでも展開していきたいと思います』というように具体的な営業活動をしっかりと報告してくれます。

小さなことのように思えるかもしれませんがマンションの売却が決まるまで売主の気持ちは落ち着かないことが多いです。そのような売主に対する気持ちを理解している業者は報告活動も丁寧で誠実さが伝わってきます。販売状況をほぼリアルタイムで知ることができる営業活動報告も良心的な仲介業者を見極める上では重要なポイントです。

マンション売却の媒介契約の種類と良い仲介業者の見極め方

マンション売却を任せることができる理想的な営業マンとは?

マンション売却を任せることができる理想的な営業マンとは?

営業活動をチェックしていく中で大切となるのがやはり売却を担当する営業マン。この営業マンがマンション売却の営業活動を展開するわけですから理想的な営業活動=理想的な営業マンといっても過言ではないでしょう。

マンション売却は動く金額が大きいため可能であれば理想的な営業マンにお願いしたいと思うのは当たり前のことですが具体的な理想の営業マンとはどのようなことを指すのでしょうか?

これは感じ方や捉え方に個人差はありますが、やはり第一に定期的に連絡を入れてくれる営業マンではないでしょうか。定期的に連絡をくれる営業マンというのは顧客を大事にするという誠実さが伝わってきます。

このような誠実な営業マンというのは一般常識的なマナーも持ち合わせていることが多く、人柄の良さでお客様からも気に入られます。

その他では実際に自分が持っている不動産で売買を経験した営業マンだと大きなお金が動くという重みを理解しているため常に売主の気持ちを考えた上での助言やアドバイスをしてくれます。

これはどの業界でもそうですがやはり自分で体験しないと本当の気持ちが理解できないということがあります。そのため自身の経験や体験を活かすことができる営業マンというのも安心して売却を任せることができる理想的な営業マンといえるでしょう。

またこれも基本的なことですが待ち合わせ時間に遅れる、挨拶ができないなどの営業マンはいずれどこかで問題を起こす可能性が高いため、あまりに担当営業マンの対応に不満があれば会社に連絡して営業マンの変更をお願いすることも検討してみてください。

どうしても不満が解消されないなら業者変更も検討しよう

営業活動を行う担当者に不満がある場合はまずはその営業マンの上司か会社に連絡して担当者を変更してもらうようにしましょう。そこで『もう少し様子を見てやってください』といわれたり、次の担当者の営業活動の方法でも不満が残るようであれば思い切って業者変更も検討する必要があるかもしれません。

マンション売却でいま契約している仲介業者を変更したい!変更のベストなタイミングとは?

長期間に渡りマンションが売れ残っている場合などはなおさらです。一般的にマンション売却が成立するまでの平均期間は約半年といわれています。この期間内を目安にして営業活動の改善が見られなかったり、進展がない場合は一括査定サイトを使用して新たな業者探しを始めることを推奨します。

大きなお金が動く不動産売買は時にはシビアな対応も必要です。自分の希望に近い売却価格での成約を目指すにはある程度のわがままも大切であるため、不動産業者の営業活動はしっかりとチェックしておきましょう。