マンション売却の重要ポイント

中古マンション売却にかかる期間はどれくらい?最短で高く売るコツ

中古マンション売却にかかる期間はどれくらい?最短で高く売るコツ

マンションを売却したいと考えている売主の希望は『短い期間での売却』と『高値の売却』ではないでしょうか。マンションは大切な資産でもあるため、このような願望を持つのはごく自然なことです。しかし、中古マンション売却が初めての方は『マンション売却にかかる平均的な期間はどれくらいなの?』『早期になおかつ高値で売却するにはどうしたらいいの?』という疑問を持っています。

近所だからという理由で自宅から近い不動産屋に仲介依頼をすると、自身が描いていたマンション売却ができない可能性もあります。そこで、今回は中古マンションの売却に要する期間や高値で売るためのコツをまとめましたので解説します。

中古マンションの売却が成立するまでの平均期間は?

まず、一般的な中古マンション売却が成立するまでの期間を理解しておきましょう。マンションの規模や立地条件などが異なるため、一概にどの物件にも当てはまるとはいえませんが、基本的に中古マンション売却にかかる平均期間は約半年となっています。

ちなみにこの約半年という期間ですが売り出し開始~成約までの期間ではなく、トータルで見た期間です。

中古マンション売却は主に8つのステップを経て完了します。

  • ステップ1~複数業者に査定依頼~
  • ステップ2~不動産業者と契約を締結~
  • ステップ3~価格の設定・売り出し開始~
  • ステップ4~内覧対応など~
  • ステップ5~価格・条件交渉と購入申し込み~
  • ステップ6~正式な売買契約を締結~
  • ステップ7~引き渡し・売却代金の受け取りなど~
  • ステップ8~確定申告~

マンション売却の手順や流れ

そしてマンション売却は大きく3つの期間に分けることができます。

  1. 査定~媒介契約・価格設定 → 約1ヶ月
  2. 売り出し開始~購入申込み → 約3ヶ月~5ヵ月
  3. 売買契約~引渡し → 約1ヶ月

以上が中古マンションを売却する際の主な流れとそれに要する平均期間です。ご覧のように実際にマンションを売りに出してから、正式な購入者が見つかるまでの期間は早くて3ヶ月、遅くとも5ヵ月以内となっています。

中古マンション売却は売りに出して終わりではなく、実際に売りに出す前の業者選びや価格設定などの打ち合わせ、購入申込みが入ってからの売買契約書作成や金融機関での手続きにも時間が必要となります。そのため、港でよくいわれる『中古マンションが売れるまでの期間は約半年』というのは、直接的な売り出しとは関係ない事項も含んだ期間というのを覚えておきましょう。

マンションを売るまでの手順と流れ~全体を把握すればスムーズに売却できる!

中古マンションを最短で高く売るのは容易ではない

今回のテーマは『中古マンションを最短で高く売るコツ』です。つまり『売れるまでの期間も売却価格も満足できるようにしてほしい』という、ある意味究極の理想ともいえる中古マンション売却を目指すということです。

この『最短でなおかつ高く売る』という希望に関してですが、基本的にはプロの不動産屋でも難易度は高いと理解しておきましょう。このケースにおいては『最短』『高値』という2つの要望があるため、どちらかを犠牲にした売却戦略を展開できないためです。

具体的な例を出すと『最短の売却のみ』を希望するのであれば売り出し価格を相場より下げることで、購入希望者の興味を引くことができるため、早期の売却ができる可能性は高くなります。

一方で『高値の売却のみ』を希望する方なら、期間を度外視した広告活動、売却戦略を立てながら、じっくりと購入希望者が現れるのを待つ活動ができます。しかし『最短』『高値』のある意味正反対の希望が重なることで『売れるまでの期間』と『売却価格』の両方を意識しないといけないため、売却活動や広告戦略などが難しくなりがちです。

そのため、これから中古マンション売却を行う方で最短で高く売りたいという方は『簡単ではない』ということだけは事前に理解しておきましょう。もちろん、不動産業者も土地や物件のプロですから、こちらの希望を大きく上回る形でマンションを売却してくれたというケースも多々あります。そのため、多少無茶な要望だと感じている方も最初から諦める必要は全くないということも同時に知っておきましょう。

最短で高く売るには不動産業者選びがカギを握る

最短で高く売るには不動産業者選びがカギを握る

中古マンションのみに限らず、不動産売買というのは基本的に不動産業者が売却活動を担当することになります。つまり、物件を希望通りの期間、価格で売るには『不動産業者の力量』が大きなカギを握ってきます。

これからマンション売却を検討している方は、この不動産業者選びを間違うと『全く売れない』『相場を大幅に下回る価格でしか売れなかった』という事態にもなりかねません。そのため、仲介業者選びを慎重に行うことが『最短で高く売るコツ』でもあります。

しかし、仲介業者の選び方がよくわからないという方も多いです。そこでここでは中古マンションを最短で高く売るための不動産業者選びのポイントをまとめましたのでご覧ください。

複数の業者に見積り依頼をする

中古マンション売却の流れは不動産業者に査定額を出してもらうところからスタートします。この査定額は実際にマンションが売れる価格ではなく、マンションが売れるであろうと思われる金額を提示されます。

つまり、査定額を出してもらうことで売主は『マンションの価値』と『今、現在の物件の相場』を知ることができます。また、査定額算出は不動産業者にとっても『私たちに任せてくれれば、この価格で売れる可能性があります』というメッセージにもなります。

売主はこれらの査定額を参考にしながら、仲介を依頼する不動産業者を決定することになりますが、大事なポイントは必ず『複数の業者に依頼する』ということです。なぜ、複数の業者に見積り依頼をする必要があるのかですが、該当物件の価格相場と中古マンション売買の知識がある業者を見極めることができるためです。

例えばですが見積り依頼を1社にしか出さなかった場合、売主は『この査定金額は相場に近いのか?』『本当にこの価格で売れるのだろうか?』という疑問を持ちます。逆に複数の不動産業者に見積りを依頼することで、比較ができるため、売主の疑問や不安を取り除くことができます。

複数業者に見積りを依頼して『極端に高い価格』『極端に低い価格』を提示してきた不動産業者は少し疑ったほうがいいでしょう。もちろん、査定額相場からかけ離れているといって必ずしも信用できない不動産業者とはいえません。

しかし、相場より明らかに高い査定額を提示する不動産業者の場合は、売主の『少しでも高く売りたい』という心理を突いて契約を迫ってくることもあります。中古マンション売却が初めての方はこのような魅力的な査定額を信用して契約したものの、実際に売りに出したら全く見向きもされず、最終的には大幅な値下げを実施せざるをえなかったというケースもあります。

また、相場より明らかに低い査定額を提示する業者に関しても、中古マンションの価格相場を理解していない、中古マンション売買の知識に乏しい可能性があります。実際に契約してからの失敗を防ぐためにも、必ず5社~10社程度に見積り依頼を出して、相場価格というものを事前に知っておきましょう。

中古マンションの売却が得意な業者に依頼する

不動産業者と一口にいっても各不動産業者にはそれぞれ得意分野があります。この不動産業者の得意分野を見極めることも、マンションを高く売るには大切です。例えばですが『賃貸』を得意としている不動産業者にマンション売却を依頼すると、中古マンション売買の経験や知識に乏しいため、売却活動がスムーズにいかないことが予測されます。

結果として自身が納得いかない価格や期間で売却されてしまうことも考えられるため、売主は必ずマンション売買が得意な不動産業者に仲介を依頼するようにしましょう。

中古マンション売買が得意な不動産業者を見極めるコツですが、各不動産業者のHPを見ることをおすすめします。

このHPに掲載されている物件情報が賃貸のみであれば、その業者は賃貸を得意としている可能性が高いです。逆にマンションを含めた売買物件が掲載されていれば、その業者は不動産売買も行っているため、中古マンション売却には適した不動産屋となります。

また、HP以外にも不動産情報誌や新聞の折込チラシなどの物件情報をチェックして、中古マンションの掲載が多い不動産業者を見つけるのもいいでしょう。悪徳に近い不動産業者の中には売主の無知を利用し、専門外であるにも関わらず契約を迫ってくることもあるため、この点もしっかりと調べておくことをおすすめします。

担当者の身なりや対応もチェックしておく

査定額などを出してもらった後に、気になった業者とは直接コンタクトを取ることになります。この時に担当者の対応や身だしなみなどもチェックしておきましょう。マンション売買での内覧対応などは基本的に不動産業者の営業マンが担当します。

購入希望者に対して『この営業マンの説明はわかりやすいし、笑顔で対応も良いからこの物件にしよう』と思わせることも、マンションを売却する上では重要な要素です。元気がない、表情が乏しい、声が小さい、清潔感がない服装などの営業マンであれば、購入希望者は『本当に大丈夫なのか?』と不安な気持ちになることもあります。

その結果として購入を検討していた見込み客も離れていくことがあるため、仲介を依頼する業者の『人間』を見ることも大切です。また、実際に仲介を依頼すると不動産業者から売却活動に関する連絡などが入ることがありますが、この連絡の頻度もチェックしておきたいところです。

特に契約内容が専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合は売主に対して売却活動などの報告をする義務が課せられています(専属専任は1週間、専任は2週間に1回は必ずこの報告しなければいけない)。

良心的な不動産業者であれば、この報告業務もこまめに行ってくれますが、中には連絡を全く入れない業者もいるため、仮にこのような不動産屋に依頼してしまった場合には契約の解除を検討することもできます。売主や購入希望者に対して不信感を抱かせないように努力する不動産業者を見つけることも中古マンション売買では大切です。

自分でもできる中古マンションを最短で高く売るコツとは?

自分でもできる中古マンションを最短で高く売るコツとは?

前述のように中古マンション売却には不動産業者の力量が重要な要素となります。しかし、不動産業者に任せっぱなしにするだけではなく、自分でも『最短で高く売る努力』をする必要があります。ここでは、マンション売買の知識に乏しい方でも実践できる『中古マンションを最短で高く売る方法』を紹介します。

部屋をとことん綺麗にしておく

マンションは1,000万や2,000万といった高額なお金を出して購入するものです。そのため、購入希望者も物件探しには非常にシビアになります。特に内覧したマンションの部屋が汚い状態であれば、一発でアウトになるでしょう。

購入希望者に『築年数の割には部屋も綺麗だし、キープしておこう』と思わせるのは売主の大事な仕事の一つでもあります。部屋を綺麗にするコツは色々とありますが、重要視したいのは『部屋が広く見える』『水回りが綺麗』『不快な臭いを感じさせない』という点です。

まず、荷物が大量にある部屋はそれだけで部屋が狭く見えます。その結果として『間取りの割に狭く感じる』というマイナス印象を与えてしまうため、売り出し開始までに整理整頓をしておくようにしましょう。また、家具などの大型の物は不要であれば処分するのもおすすめです。大型家具が一つ減れば劇的に部屋が広く見えるようになります。

そしてトイレ、キッチン、浴室などの水回り関連ですがこの場所にカビ、汚れ、ホコリなどが目立つと、やはり内覧客は購入意欲が薄れてしまいがちです。中性洗剤や漂白剤などを駆使してこれらのマイナス要素をしっかりと消しておきましょう。

最後に『不快な臭いを感じさせない』という点ですが、これは各家庭に染みついた独特の生活臭のことです。自身では気付かないかもしれませんが、家というのは独特の生活臭が染みついており、内覧客によってはこの生活臭が不快に感じることもあります。そのため、内覧対応の際には消臭剤、芳香剤を各部屋に配置する、窓を全開にしておくなどの工夫を施しておきましょう。

大げさな表現かもしれませんが、マンション売却は購入希望者に対して『夢がありそうな物件』と思わせることも大切です。汚れや臭いなどを除去して、少しでも夢のある空間にしておきましょう。

空き室にしてから売りに出す

これは実際に購入希望者が見つかる前に引っ越すというケースですね。このような戦略をとった場合のメリットは物件そのものの魅力を感じることができる点です。居住中に売り出しを開始するとどうしても、内覧客も気を使ってゆっくりと見れないことがあります。

また、家主のプライベートも配慮しないといけないため『この扉は開けていいのかな?』『この部屋は見てもいいのかな?』といった疑問を持ちながら内覧をしなければいけません。これではその物件が持っている本当の魅力や細かい点まで知るのは難しいため、最終的に『今回はやめておこうか』となるケースもあります。

もちろん、都心の一等地に構えるマンションなどであれば、居住中でも問題はないかもしれません。しかし、立地条件などにあまり恵まれていない物件の場合は部屋を隅々まで見せて、購入希望者に興味を抱かせる必要があります。

そのため家主、購入希望者双方とも気を使わないように物件を空き室にしてから、売りに出したほうがよいケースもあります。また、空き室にしてから売りに出すことで家具や生活道具などもなくなるため、部屋を広く見せることができる効果も期待できるでしょう。

実際に空き室にしてからマンションを売りに出したら、内覧客が増えたという声もあります。この点は自身のマンションが位置する地域や物件の状態などを考慮しながら決断していきましょう。

値下げ対応されることを見越してあらかじめ売り出し価格を高くしておく

中古マンション売却に限ったことではありませんが、不動産売買では購入希望者からの値下げ交渉が高い確率で起きます。そのため、マンションを高く売るには、この値下げ交渉も視野に入れた価格設定を行う必要があります。

具体的には自身の希望額よりも若干高い価格で売り出しを開始するのがおすすめです。例えばですが、自身が希望する売却額が2,900万円であれば売り出し価格を2,980万円に設定しておきます。

こうすることで仮に購入希望者から値下げ交渉が入った時に『80万円の値下げまでなら対応できます』ということが可能です。80万円までの値下げであれば自身の希望額も下回ることはありません。

また、購入希望者も値下げをしてもらうことができたため、購入申込みをする可能性もアップします。このようにマンション売却では値下げ交渉を視野に入れた価格を設定しておくことで、自身も売主も納得できるケースが多いです。

また、より購入希望者の興味を引くために不動産業者にお願いしてHPの物件情報に『値下げ交渉可』といったアピールポイントを掲載しておくのもいいでしょう。値下げの交渉が可能であれば購入希望者も『とりあえず内覧だけでも行ってみようか』となります。

中古マンションが最短で高く売れやすい時期とは?

中古マンション売買も他の業界と同様に売れやすい時期(繁忙期)があります。この需要が多い時期に供給(売却)することで、すんなりと買い手が見つかることもあります。不動産売買が最も活発な時期は主に1月~3月です。

これは新年度となる4月から転勤、就職、入学などの理由で引越しが多くなるためです。そのため、その2ヶ月~3ヶ月前から物件探しをする人が急増します。このように売れる時期に合わせて売却活動を行うことで、多くの人に物件を見てもらうことができます。

また、基本的に転勤、就職、入学などの理由で物件を探している方は、価格よりも4月までには間に合わせたいという心理状況になっているため、多少高値で売りに出しても購入してくれることもあります。もちろん、明らかに相場を上回る価格では難しいですが、需要がある時期は比較的高い価格でも売れやすいことを覚えておきましょう。

また、不動産業界は1月~3月ほどではありませんが、9月~11月の期間も物件を探す人は多いです。この期間は転勤組の方が中心となりますが、新年を新しい物件で過ごしたい方などもいるため、不動産の需要が高まります。1年の間に2回訪れるチャンスを逃さないことも最短、高値で売るコツです。

長期間売れない時は不動産業者の値下げの提案を受け入れる

長期間売れない時は不動産業者の値下げの提案を受け入れる

物件の状態や立地条件にもよりますが、どんなに良心的な不動産業者でも物件が全く売れないこともあります。物件が売れない原因の一つに相場より高い価格で売りに出していることも考えられます。

良心的な不動産業者も売主の『高い価格で売却したい』という気持ちを理解していますが、長期間に渡り売れない場合は値下げを検討する必要もあるでしょう。中古マンションは長期に渡り売れ残っていると購入希望者も『この物件はいつも掲載されているけど訳ありなの?』という疑問を持ちやすくなります。

そのため、売りに出してから半年経過しても進展がない場合は不動産業者からの値下げの提案を受け入れるといった柔軟な対応も見せる必要があります。不動産というのは基本的に時間が経過すればするほど価値も落ちます。最悪の状況を招く前に対策を打つのも売主にとって大切な仕事です。

臨機応変な対応が最短、高値で中古マンションを売るコツとなる

今回は中古マンション売却にかかる期間と最短で高く売る方法などを紹介しました。基本的にどのような物件においても最短、高値で売るのは難しいです。しかし、中古マンション売買が得意な業者を見つける、自分でも部屋を綺麗にするといった努力を怠らなければ、理想に近い売却活動を行うこともできます。

また、価格設定なども時期や期間に応じて若干の値下げなど臨機応変に対応することで、すんなりと購入申込みが入ることもあります。その時々の状況に応じた対応が中古マンション売却のコツです。コミュニケーションがしっかりと取れる不動産業者を見つけて、自身の理想に近い形でマンション売却ができるように頑張ってください。