知っておくと役立つ知識

中古マンションの売却でホームインスペクションは必要?タイミングや費用を解説

中古マンションの売却でホームインスペクションは必要?タイミングや費用を解説

マンションの売却を検討している方の中には『ホームインスペクション(住宅診断)はしたほうがいいの?』という方が一定数います。ホームインスペクションは現在の物件の状態などを詳しく知ることができるため、実施するメリットはあります。

しかし、中にはホームインスペクション未実施でマンション売却を行う方もいるため、どちらが正解かで悩むこともあるでしょう。今回はホームインスペクションの基礎や特徴を紹介しながら、中古マンション売却時のホームインスペクションを実施するタイミングや費用、そして必要性などを解説します。

ホームインスペクション(住宅診断)って何?

ホームインスペクションとは簡単に説明すると住宅調査のことを指します。建物に精通したホームインスペクターと呼ばれる専門家が客観的な立場から建物のコンディションを調査、診断してくれるサービスがホームインスペクションの特徴です。

診断する箇所に関しては各企業や団体により多少異なりますが、国土交通省が策定したガイドラインによると蟻害、不朽・腐食や傾斜など構造耐力上の安全性に問題がある可能性が高いものや雨漏り、漏水等が発生しやすい部分が検査項目に入ります。

基本的に中古マンションの経年劣化で問題が起きやすい箇所を重点的に調査してくれるため、不具合が起きている箇所、起きそうな可能性が高い箇所は全て把握することができます。

また、企業や団体によっては調査後に内装工法や使用されている建材の詳細を教えてくれたり、リフォームが必要な場合は目安となる費用などのアドバイスを受けることが可能です。

ホームインスペクションを利用するメリット・デメリット

ホームインスペクションを利用するメリット・デメリット

売却するマンションの状態を把握することができるホームインスペクションのメリット・デメリットをまとめましたのでご覧ください。

ホームインスペクションのメリット

ホームインスペクションを依頼するメリットは不動産売買に関わる業者が住宅診断を行うのではなく『第三者』が調査を実施する点です。不動産売買に関わる業者が住宅診断を行うと、どうしても高く売りたいために欠陥箇所があるにも関わらず問題なしという判断を下すことがあります。

このような不正隠しはその場では大きな問題になることはありませんが、売買契約が成立して物件を引き渡した後にトラブルになる可能性があります。しかし、不動産売買のお金が絡まない業者が調査を行えば中立的な診断をし、問題点などを指摘してくれるため、後々のトラブル回避という意味では大きく役に立ちます。

これは売主、買主双方の立場から見ても心強いことです。ちなみにホームインスペクションは日本では近年注目を集めつつありますが、アメリカやオーストラリアなどの海外普及率は非常に高くなっています。

ホームインスペクションのデメリット

安心、安全の中古マンション売買を行うのであればホームインスペクションを実施するメリットは非常に大きいです。しかし、ホームインスペクションにもいくつかのデメリットはあります。

まず、これは当たり前のことですがホームインスペクションを依頼することで費用がかかるということ。ホームインスペクションを実施する企業や団体もボランティアで行っているわけではないため料金はかかります。

2点目は調査の結果、不具合が見つかれば修繕の必要があるということ。もちろん不具合の程度が非常に軽微なものであれば、今すぐの修繕は不要ともいえます。しかし、雨漏りや床下の水漏れなど今後大きな問題になる可能性が高い箇所に関しては売主の負担で修繕をしておく必要があります。

なぜなら、大きな不具合を抱えた物件を購入しようという買い手はいないためです。リビングやキッチンがどんなに綺麗でも雨漏りや水漏れを起こしている物件と聞かされただけで購入希望者は離れていく可能性が高いです。

そのため、売り出し前に大きな不具合が見つかった場合には売主側で修繕をしておくのが一般的ですが、この修繕費用も大きな負担となります。

この不具合を放置して購入希望者に黙って売ることもできます。しかし、このような行為は後々大きな問題となり、結局は売主が責任を負わされることになるため推奨できません。

ホームインスペクション利用で大きな不具合が見つかった場合は、これらの金銭的負担が大きくなるのがデメリットとなります。

中古マンション売却にホームインスペクションは必要なの?

中古マンション売却にホームインスペクションは必要なの?

中古マンション売却を検討している方がホームインスペクションで最も知りたいことは『ホームインスペクションは必要?』という点ではないでしょうか。この疑問に関しては正しい正解というのはありません。

売主側としては売り出し前にホームインスペクションを実施することで、現在の物件の状態を確認することができます。また、買主側の立場としては住宅診断実施済みの物件であれば、安心感が生まれやすいため購入の決め手になることもあります。

そのため、本来であればホームインスペクションは売主、買主双方にメリットがあります。ただし、前述のようにホームインスペクションを実施するには費用がかかるため、ホームインスペクションが不要だと思われる物件に関してはムリに調査をする必要はありません。

ホームインスペクションが必要ないと思われる物件とは不具合が起きている可能性が低い築浅物件などが該当します。築浅物件は築古物件と比較すると部屋も綺麗な状態であることが多く、目に見えない箇所の劣化も少ないです。

そのため、築浅物件に関してはホームインスペクション未実施でも購入希望者の興味を十分に引くことができます。逆に築15年以上などの物件に関しては住宅診断を実施していないと購入希望者も『不具合が起きている箇所はないの?』という疑問や不安を抱くことが多くなります。

この時にホームインスペクションを実施していれば『住宅診断を行いましたが大きな不具合は見つかりませんでした』と購入希望者の疑問や不安を解決できる答えを返すことができます。

逆にホームインスペクション未実施だと『おそらく大きな問題はないかと・・・』といった曖昧な対応しかできないため、購入希望者も不安や疑問が取り除かれずに購入を断念してしまう可能性があります。

ホームインスペクション実施済み物件と未実施の物件ではこのような差があるため、資金的に余裕がある方はホームインスペクションの依頼をしておくのがベストともいえます。ただし、この点は不動産や建築に詳しくない人間では対処できないため、仲介業者の営業マンに相談することを推奨します。

ホームインスペクションを実施するタイミングはいつがいいの?

ホームインスペクションを実施するタイミングには主に2種類あります。ここではホームインスペクションを実施する時期やタイミングに関する情報を解説します。

売買契約成立前

ホームインスペクションを実施するタイミングで最も一般的なのは売買契約が成立する前です。この段階でホームインスペクションを行うことで購入希望者も『物件の状態が良ければ購入しよう』という判断を下すことができます。

逆にこのタイミングでホームインスペクション未実施だと購入希望者の不安も取り除くことができないため、購入を断念してしまう可能性が高くなるでしょう。また、売主側も契約前にホームインスペクションを実施しておくことで『不具合は一切ありませんでした』『1点だけ大きな不具合が見つかりましたがすでに修繕済みです』といった適切な対応を施すことができます。

契約前の段階でホームインスペクションを実施しておくことで後々のトラブルを回避することもできるため、これからホームインスペクションを行うという方は覚えておきましょう。

売買契約成立後

ホームインスペクションは売買契約が成立してからでも行うことができます。ただし、このタイミングでホームインスペクションを行う場合はトラブルの可能性もあるということを理解しておきましょう。

契約後の住宅診断で大きな不具合が見つかった場合には例え契約後であっても瑕疵担保責任を負っているため、売主が修繕費用を負担することになります。瑕疵担保責任とは契約後に買主が発見した不具合(雨漏り、シロアリ、給排水設備の不良など)の修繕費用を売主に請求できる契約のことであり、これにより不都合な情報を隠したまま物件を売却しようとする売主側から買主を守ることができます。

瑕疵担保責任を負う期間は一般的に1ヶ月~3ヶ月となっています。もちろんこの瑕疵担保責任は不動産売買において強制的に付ける必要はありません。しかし、それでは買主も『契約後に見つかった不具合の修繕費用を負担しないなら怖くて買えないよ』という感情を抱くため、基本的には全てのマンション売買の契約において瑕疵担保責任を付けています。

このように中古マンション売却は例え契約後であっても大きな不具合が見つかれば売主が一定期間は責任を負う必要があります。そのため『契約後にホームインスペクションを実施すれば、仮に大きな不具合が見つかっても修繕費用を負担しなくてもいい』という考えは持たないようにしましょう。

ホームインスペクションは購入希望者からの依頼で実施することもある

ホームインスペクションを実施するタイミングについて解説しましたが、ホームインスペクションは売主主導ではなく買主側から依頼が入ることがあります。この場合は買主がホームインスペクションの費用を負担するのが一般的ですが、交渉次第で売主負担でホームインスペクションを実施するというケースも中にはあります。

この点はどちらが正解ということはないため、経済的に余裕がある方であれば負担をしてあげてもいいですし、資金的に厳しいという方は買主に負担してもらうのももちろんありです。お互いが納得できるような条件でホームインスペクションを実施していきましょう。

ホームインスペクションの費用・料金相場はどれくらい?

ホームインスペクションの費用・料金相場はどれくらい?

ホームインスペクションの依頼を検討している方が気になるのはやはり費用、料金面です。このホームインスペクション実施にかかる費用や料金は各企業、団体により異なりますが一般的に5万円~15万円程度になります。

基本的な住宅診断には一次診断と二次診断と呼ばれるものがあります。一次診断は目視が中心の調査になります。この一次診断は人の目による簡易的な調査がメインのため、費用も5万円~6万円程度と安く抑えることができます。

逆に床下など専門の機材を使って調査する二次診断の場合は10万円前後と一次診断よりも2倍ほど高くなる傾向にあります。

基本的に目視中心の一次診断のみでも購入希望者に大きな安心感を与えることができますが、物件の状態を完璧に把握しておきたいという方は二次診断の依頼をしてもいいでしょう。この点は物件の築年数や状態にも左右されるため、仲介業者と相談しながら決めていくのがおすすめです。

宅地建物取引業法改正でホームインスペクションの説明が義務化

日本では現在のところメジャーにはなっていないホームインスペクションですが、2016年5月に宅地建物取引業法改正案が国会で成立し、2018年4月から中古物件取引の際にホームインスペクションの説明が義務化されます。

これは中古物件の売買契約前の重要事項説明においてホームインスペクション実施の有無を買い手側に伝える必要があるということです。このホームインスペクションの説明が義務化されることで、購入希望者により詳しい物件情報や状態を知らせることが可能となります。

この法改正により、今後日本でもホームインスペクションという言葉が広く浸透することが予想されています。つまり、未来の中古物件売買のシーンではホームインスペクション実施の有無が、より重要になる可能性があるということです。

そのため、今後マンションの売却を検討している方はより売れやすい環境を作るためにホームインスペクションの実施も考えておくことを推奨します。ちなみにこのホームインスペクションの説明義務化の注意点ですが、この法律はあくまでもホームインスペクションを実施したかどうかの説明を求められるだけです。

そのため、2018年4月以降でもホームインスペクションを実施しなくてもマンションを売りに出すことはできます。この点は必ずホームインスペクションを実施しないといけないと思い込んでいる方が多いため注意しておきましょう。

購入希望者に安心感を与えるホームインスペクション

今回はホームインスペクションの基本的な部分や実施するタイミング、費用などについて解説してきました。ホームインスペクションは費用がかかるなどのデメリットもありますが、マンション売却を行う上で大切な『購入希望者の安心感』を生み出すことができるため大きな武器になります。

そのため、ホームインスペクションは『必要?』『不要?』という質問に関しては『絶対ではないけど実施しておくのがベスト』といえます。もちろん、物件状態によってはホームインスペクションが不要ということもあります。

この点は不動産知識に乏しい売主1人で判断することは難しいため、必ず仲介業者の担当者に相談するようにしましょう。評判が高く良心的な不動産業者であれば、適切な対応をしてくれます。一括査定サイトなどを駆使しながら、総合評価が高い不動産業者をゆっくりと探してみましょう。

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マンション売却で仲介業者を選ぶ際は、まず複数の不動産会社に見積り依頼をしたほうが良いです。その理由は、売却価格の相場を知ることができますし、マンション売却が得意な不動産会社かどうか比較したり、担当の営業マンが信頼できるかどうか見極める必要があるからです。

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