マンション売却の流れ・手続き

マンションを売るまでの手順と流れ~全体を把握すればスムーズに売却できる!

マンションを売るまでの手順と流れ~全体を把握すればスムーズに売却できる!

『できるだけ高い価格でマンションを売るぞ!』と意気込んでみたはいいものの、いざ売却に向けて準備を始めようとすると『マンション売却って何から始めればいいのかわからない・・・』ということがあります。

マンション売却には大体の手順や流れというのがあります。これからマンションを売りに出したいという方はまずはこの手順などを理解しておくことでマンション売却の全体的な流れというのを把握できるようになるでしょう。

今回はマンションを売るまでに必要となる大まかな手順を8つのステップにまとめましたので、順番に分かりやすく解説いたします。

マンション売却の手順や流れを知ろう!

基本的にマンション売却に関する業務は仲介を依頼する不動産屋が行ってくれるため、売主は必要最低限のことを理解しておくだけで十分です。ここでは売主が知っておきたい大まかな流れを解説してみましょう。

マンション売却の手順や流れ

ステップ1~複数業者に査定依頼~

まずはマンションを売りに出すと決めたら複数の不動産業者に査定依頼を出すようにしましょう。複数の業者に査定を依頼する理由ですが複数依頼を出すことで比較が可能となるため、物件の価格相場の把握ができたり良心的な業者を見極めることができます。

マンション売却は必ず複数業者に見積り依頼して比較する!査定額に大きな差が!

査定そのものは無料で行ってくれるため、この段階では気軽な気持ちで自分が気になった業者に依頼をしても問題はありません。査定額算出の複数依頼は一括査定サイトを使用すると大幅な時間短縮につながります。

ステップ2~不動産業者と契約を締結~

複数の業者に見積りをとってもらい、対応などもチェックできたら不動産業者と実際に契約を締結します。不動産業者と契約することを『媒介契約』といいますが、この媒介契約には3つの種類があります。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

この契約内容のそれぞれの特徴ですが専属専任媒介契約、専任媒介契約は1社のみに仲介を依頼する媒介契約です。当然、売主に対する拘束力が強いためREINS(レインズ)への物件情報登録や売却活動の現状報告などが義務づけられています。

契約期間は最大でも3ヶ月までとなります(もちろん売主の希望で契約更新も可、この場合の有効期間も3ヶ月)。専属専任、専任の違いですが専任契約の場合は売主が自ら見つけてきた買主にマンションを売却することが可能となりますが、専属専任はこれを認めてはいません。

つまり3種類の契約で最も拘束力が強いのが専属専任媒介契約です。逆に最も拘束力が弱い契約が一般媒介です。一般媒介契約は同時に複数の業者に仲介を依頼することができます。

つまり購入希望者の窓口を広げることができるのがメリットではありますが、デメリットとしては他の不動産業者に契約を持っていかれる可能性があることから各社が本気で営業活動に取り組むことが少ないなどが挙げられます。

またREINSへの物件情報登録も任意であるため、マンションが売りに出ていることがあまり広まらない可能性もあるのがデメリットです。不動産業者と正式に契約を結ぶ前にこれらの媒介契約のメリット、デメリットも理解しておきたいところですね。

マンション売却の媒介契約の種類と良い仲介業者の見極め方

ステップ3~価格の設定・売り出し開始~

査定額を不動産業者が出すため、実際の売却価格も業者が決定すると思いがちですが、最終的に売却価格を決めるのは売主の役割となります。査定額を参考にしながら適切な売却価格を設定するようにしましょう。

マンション売却の価格相場と正しい「売値」の決め方

また売り出し価格が高すぎる、物件が郊外にありなかなか売れないといったこともあるため、不動産業者からの販売状況報告などを参考にしながら場合によっては値下げをするなど臨機応変な対応が求められることもあります。

【マンションが売れない】売却価格の値下げのタイミングといくら値引きするか

ただし物件が売れない原因が仲介業者の広告活動、宣伝活動不足ということもあるため、あまりに売れない状況が続いた時はすぐに値下げに踏み切るのではなく『どのような広告活動を行っていますか?』といったような質問を業者にしてみましょう。ここで宣伝活動や営業活動が弱い、営業マンの対応が悪いと感じれば仲介業者の変更を行うことも検討できます。

マンション売却でいま契約している仲介業者を変更したい!変更のベストなタイミングとは?

ステップ4~内覧対応など~

ステップ4~内覧対応など~

購入希望者が実際に部屋を見学する内覧の時にも売主はスリッパの用意や部屋を良く見せるように工夫する必要があります。もちろん大掛かりな部屋の掃除などは売り出し開始前に事前に済ませておくのが基本。

それ以外にも部屋の印象を明るく見せるために照明を全てONにしておく、ゴミが落ちていないかなどの最終確認も購入希望者に『うん、綺麗で良い部屋だから検討しようか』と思わせるには大事なことです。特にキッチン、浴室、トイレなどの水回りの汚れはどうしても『購入したい!』という意欲が落ちてしまうため、この点のチェックは欠かさず行っておきましょう。

マンション売却で印象を良くする掃除ポイントと内覧・内見者の購入意欲をアップさせるコツ

ステップ5~価格・条件交渉と購入申し込み~

『この物件を購入したい』という購入希望者が現れれば、後日購入申込書が送られてきます。そしてこの購入申込書には買い手側の購入希望額が記載されています。つまり『これぐらいの価格であれば購入したいよ~』という買主側からの金額が提示されているというわけですね。

ここではほぼ売却価格よりも安い価格での購入金額を提示されます。これがマンション売却にはつきものの値下げ交渉です。当然売主側としてもせっかくの購入希望者が現れたわけですから、容易に『値下げはできません』と断るわけにもいきません。

そのため多少の譲歩は必要となりますが、何も考えずに極端な値下げに応じるのはNGです。特に住宅ローンの支払いなどが残っている場合はそれらを計算に入れた値引きをする必要があります。

実際のマンション売却でよく使われるおすすめの値引き術ですが、数十万単位の単数を売却価格に上乗せしておくことです。例えばですが売主の希望額が3,500万円であれば売り出し価格は3,580万円に設定しておきます。

そしていざ購入希望者からの値引き交渉が入ったら『現在の価格から80万円値引きの3,500万円までであれば対応は可能です』と伝えます。購入希望者側もキリの良い数字となったため『わかりました、では3,500万円でお願いします』となりやすいです。

このような状況になれば売主も自身の希望額で売買が成立して納得、買主も値引きをされて嬉しいというお互いが満足できる取引きになります。値引き交渉が入る可能性はマンション売却では高いですから、あらかじめこの値下げのことを頭に入れた金額設定を行うことをおすすめします。

ステップ6~正式な売買契約を締結~

売主、買主が合意に至ればいよいよ契約です。売買契約書は売主、買主、不動産業者の担当者で作成していくことになります。またこの段階で手付金を受け取るのが一般的です。手付金は各契約内容で異なりますが売却金額の1割~2割程度が相場となっています。しかし現在では買主の負担を考慮して、50万~100万円程度にすることが多いです。

売買契約時の手付金をわかりやすく解説!相場や種類

ステップ7~引き渡し・売却代金の受け取りなど~

原則、売主は引き渡し日前には退去を済ませておくようにしましょう。引き渡しは条件によってハウスクリーニングの手配も必要となることもあれば、そのままの状態で引き渡すこともあります。

ちなみに売買契約が成立してから決済、引き渡しまでは約1ヶ月半近くかかることもありますが、これは買主がマンションをローンで購入することが多くそのための手続きや審査で時間がかかることが多いためです。

逆に現金払いのケースではここまで時間を要することもありません。また決済と引き渡しに関しては一般的に売主、買主、仲介不動産会社などが住宅ローン借り入れを行う銀行に集まり行われるケースが多いです

ここで銀行から買主に住宅ローンの融資が行われ、それを売主へ支払う形となります。また売主側は、この時にマンションの鍵を買主に渡します。売主、買主ともにめったに経験しないことだけに不安に感じることもありますが、不動産業者の担当者から説明がありますので安心して臨むようにしましょう。

ステップ8~確定申告~

売却が無事に終わったら売主にとっての最後の仕事です。売却の翌年2月~3月に行われる確定申告ですね。マンション売却で利益が出た時はもちろんのこと、赤字になったとしてもその赤字分を他の所得から差し引いて税金の還付を受けることができるため、黒字や赤字に関わらず確定申告は行っておくのが無難です。

マンション売却の所得は【マンションの売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除】で出すことができます。

マンション売却にかかる費用や税金(譲渡所得税)をわかりやすく解説!

マンション売却に必要な書類などに関して

マンション売却に必要な書類などに関して

マンション売却を実際に経験した人に話を聞くと『とにかく揃える書類などが多くて苦労した』という声が聞かれます。特にマンション売却は売り出し開始前、決済、引き渡しなどそれぞれのシーンで必要となる書類があるため余計に頭が混乱することが多いです。

いざ売却となった時に『この段階で揃える書類はどれだっけ?』とならないようにあらかじめ必要書類のことも覚えておきましょう。マンション売却で必要となる書類等は以下のとおりです。

【売り出し開始前に必要となる書類】

  • 間取り図
  • マンション管理規約(手元にない場合は管理組合で貰う)
  • マンションを購入した時の売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 登記簿謄本
  • 固定資産税の納付書

【引き渡しの際に必要となる書類】

  • 印鑑証明書(役所で発行)
  • 身分証明書
  • 実印
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 評価額証明書
  • 固定資産税の納付書
  • ローン残高証明書
  • マンション管理規約(手元にない場合は管理組合で貰う)

ご覧のように非常に多くの書類がマンション売却時には必要となります。基本的に書類が必要な段階になると仲介を依頼している不動産業者が丁寧に説明してくれるため問題はありませんが、仮に必要書類を紛失した場合には速やかに担当者に相談するようにしましょう。

マンション売却の全体の流れを把握することで売却もスムーズに

今回はマンション売却に必要となる大まかな手順や流れを解説しました。細かな部分で異なる点もありますが、基本的には今回取り上げたステップを踏みながら売却を行っていきます。

また査定依頼から決済・引き渡しまでの平均期間は約半年となっています。査定依頼から不動産業者との契約・価格の設定までが約1ヶ月、売り出しから売買契約までが約3ヶ月~5ヶ月、決済・引き渡しにかかる期間が1ヶ月程度と見積もっておくといいでしょう。

もちろんこれはあくまでも目安となるため場合によってはマンションが3ヶ月経過しても売れないということもあります。そのため一連の流れの中で特に意識しておきたいのが仲介を依頼する不動産業者選びです。マンション売却に実績がある良心的な不動産業者に仲介をお願いするのが鉄則でもあるため、業者選びは時間をかけてじっくりと行うことをおすすめします。