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マンション売却の仲介手数料の相場と計算方法 - 値引きは可能なのか?

マンション売却の仲介手数料の相場と計算方法 - 値引きは可能なのか?

マンション売却は売れた金額がそのまま手元に入ってくるわけではありません。住宅ローンの残債があれば売却代金で返済したり、登記費用などその他諸費用がかかってきます。

その諸費用の中で最も高く付くのが不動産業者に支払う仲介手数料です。

今回はこの仲介手数料の相場や計算方法の情報を解説します。また、仲介手数料の値引きに関する疑問についても取り上げてみたいと思います。

マンション売却の仲介手数料に相場はあるの?

マンションを売却すると仲介を担当してくれた不動産業者に対し、成功報酬となる仲介手数料を支払うのが一般的です。この仲介手数料ですが相場というよりかは宅地建物取引業法という法規制により、上限額が定められています。

上限額の計算方法はマンションの売却価格に応じて3パターンあります。上限額および計算方法などの詳細は後述しますが、各不動産業者はこの法律で定められた上限額の範囲内で仲介手数料を受け取ることが可能です。

もちろん、上限額をオーバーして仲介手数料を受け取った場合は法令違反となります。また、マンション売却が初めての方は特に勘違いしやすいですが、この仲介手数料の法律で定められた金額はあくまでも『上限額』です。

そのため、上限額を下回る仲介手数料で仲介を担当してくれる不動産業者も少ないながらに存在します。ただし、どの不動産業者も基本的には上限額いっぱいの仲介手数料を請求してきます。

これは不動産業者にとっては仲介手数料が会社を経営していく中でメインの収入源となるからです。そのため『マンション売却における仲介手数料の相場は?』という質問に答えるのであれば『基本的には法律で定められた上限額が相場』ということになります。

仲介手数料の上限額早見表(相場)

マンションの売却価格に対する仲介手数料の相場として参考にしてください。

売却価格 仲介手数料上限額 消費税額
100万円 50,000円 4,000円
200万円 100,000円 8,000円
300万円 140,000円 11,200円
400万円 180,000円 14,400円
500万円 210,000円 16,800円
600万円 240,000円 19,200円
700万円 270,000円 21,600円
800万円 300,000円 24,000円
900万円 330,000円 26,400円
1,000万円 360,000円 28,800円
1,100万円 390,000円 31,200円
1,200万円 420,000円 33,600円
1,300万円 450,000円 36,000円
1,400万円 480,000円 38,400円
1,500万円 510,000円 40,800円
1,600万円 540,000円 43,200円
1,700万円 570,000円 45,600円
1,800万円 600,000円 48,000円
1,900万円 630,000円 50,400円
2,000万円 660,000円 52,800円
2,100万円 690,000円 55,200円
2,200万円 720,000円 57,600円
2,300万円 750,000円 60,000円
2,400万円 780,000円 62,400円
2,500万円 810,000円 64,800円
2,600万円 840,000円 67,200円
2,700万円 870,000円 69,600円
2,800万円 900,000円 72,000円
2,900万円 930,000円 74,400円
3,000万円 960,000円 76,800円
3,500万円 1,110,000円 88,800円
4,000万円 1,260,000円 100,800円
4,500万円 1,410,000円 112,800円
5,000万円 1,560,000円 124,800円
5,500万円 1,710,000円 136,800円
6,000万円 1,860,000円 148,800円
7,000万円 2,160,000円 172,800円
8,000万円 2,460,000円 196,800円
9,000万円 2,760,000円 220,800円
1億円 3,060,000円 244,800円

仲介手数料の計算方法を解説

仲介手数料の計算方法を解説

仲介手数料の相場が法律で定められた上限額であれば、この上限額がいくらになるかが気になりますよね。前述のように仲介手数料の計算方法は売却価格に応じて3パターンあります。

売却価格ごとの仲介手数料の計算方法は以下のようになっています。

売却価格 仲介手数料上限額
200万円以下 売却価格の5%+消費税
200万円以上400万円以下 売却価格の4%+2万円+消費税
400万円以上 売却価格の3%+6万円+消費税

以上が不動産業者が請求できる仲介手数料の上限および計算方法となります。

ちなみに売却価格が400万円を超える物件に関しては以下のような計算式が使用されます。

【売却価格が3,000万円の場合の仲介手数料の例】

(売却価格 × 3% + 6万円)× 消費税 1.08 = 仲介手数料
(3,000万円 × 3% + 6万円)× 1.08 = 1,036,800円

マンション売却においては400万円以上の価格になることが多いため、これから売却を検討する方は【売却価格×3%+6万円+消費税】の計算方法を理解しておけば基本的には問題はありません。

仲介手数料の図解


400万円以上の物件の場合は上記のように売却価格 × 3% に6万円を足した額が仲介手数料として請求されます。

消費税を含めた場合、

3% × 消費税 1.08 = 3.24%
6万円 × 消費税 1.08 = 64,800円

売却価格 × 3.24% + 64,800円 = 仲介手数料(税込)
3,000万円 × 3.24% + 64,800円 = 1,036,800円

この64,800円をプラスする理由や仕組みについて解説いたします。

仲介手数料の3.24%+64,800円の仕組みとは?

400万円を超える物件に関しては売却価格に64,800円を足して計算するということを解説しました。この64,800円という数字ですが『どこから出てきた数字なの?』という疑問を持つ方が圧倒的に多いです。

そのため、ここでは400万円超えの物件で行われる【売却価格の3.24%+64,800円】の仕組みについて解説します。

まず、400万円を超える物件の仲介手数料の計算方法ですが、「200万円以下」、「200万超~400万円以下」、「400万円超」の3つの部分をそれぞれ計算する必要があります。

売却価格 仲介手数料(消費税込)
200万円以下 5.4%以内
200万円超~400万円以下 4.32%以内
400万円超 3.24%以内

つまり売却価格が3,000万円の物件であっても

  • 200万円までの部分は200万円以下の計算方法【売却価格の5.4%】
  • 200万円超~400万円以下の部分は【売却価格の4.32%】
  • 400万円超の部分は【売却価格の3.24%】

と3つに分けて計算していくということです。

この3つの計算で出た金額を合算して、最終的な仲介手数料が決定されます。

具体的に表にまとめると以下のようになります。

売却価格 計算方法 仲介手数料(消費税込)
0万円~200万円の部分 200万円×5.4%(税込) 108,000円
200万超~400万円以下の部分 200万円×4.32%(税込) 86,400円
400万円超の部分 2,600万円×3.24%(税込) 842,400円

この3つの仲介手数料を合算すると1,036,800円となり、これが正式な仲介手数料の金額となります。

ただし、この方法だと3回分の計算をしなければいけないため、非常に手間がかかります。

そこで不動産業界で一般的に使われているのが前述の売却価格の3.24%に64,800円を足す、簡易計算式です。

この簡易計算式で64,800円をプラスすることで正式な仲介手数料を導き出すことが可能です。

先ほどの3,000万円の物件に当てはめてみると3,000万円を3つに分けて計算するのは面倒だから全て3.24%で計算してしまおうという方もいると思います。ただし、この計算方法だと972,000円となり、正しい仲介手数料を出すことは不可能です。

しかし、この972,000円に64,800円を足すと合計で1,036,800円となり、先ほど解説した正式な仲介手数料にぴったりと一致した数字が出ます。

この方式はもちろん3,000万円の物件だけではなく、2,000万円であっても4,000万円であっても同じように当てはめることができます。


ではなぜ400万円超の物件に関しては64,800円を足すことで正式な仲介手数料を出すことができるのでしょうか?この疑問に関しては3つの仲介手数料に生じる差に秘密があります。

まず200万円以下の仲介手数料は5.40%となり、400万円超の物件は3.24%です。つまり2.16%の差があるということになり、これを計算すると

【200万円×0.0216%(2.16%)=43,200円

ということになります。

そして200万円超~400万円以下の仲介手数料は4.32%、400万円超の仲介手数料は3.24%で1.08%の差があります。これを計算すると

【200万円×0.0108%(1.08%)=21,600円

という数字が出ます。

この2つの数字を足すと簡易計算式で使われている64,800円となります。

43,200円 + 21,600円=64,800円

つまり、400万円超の物件で必ず出てくる64,800円という金額は正しい仲介手数料を出すための調整額として使われているということです。


なお、この簡易計算式ですが400万円超の物件の他にも、200万円超~400万円以下の物件にも使うことができます。

【売却価格が200万円超~400万円以下の場合】

売却価格の4.32%+21,600円

で正式な仲介手数料を出すことが可能です。

この仲介手数料の計算方法は少し複雑な点もあるため、不明な点は仲介業者の担当者にしっかりと質問しておくことを推奨します。

仲介手数料は値引き可能なの?

仲介手数料は値引き可能なの?

前述のように仲介手数料は不動産会社にとってはメインとなる収入源です。そのため、原則として仲介手数料の値引きに応じてくれる仲介業者は少ない傾向にあります。売主にとっても仲介手数料というのはマンション売却の支出の中で大きなウエイトを占めるため、値引きが可能であれば対応してもらいたいのが本音でしょう。

しかし、不動産業者の収入源は基本的に不動産売買で成約した時に約束される成功報酬のみであり、この成功報酬が仲介手数料に該当します。もちろん、賃貸物件を専門で取り扱う業者であれば、毎月の家賃から何割かが収入として入ってきますが、売買専門の業者は基本的に売れたら終わりというスタイルのため、この点で仲介手数料も多少割高になっています。

また、広告費用や仲介を担当する営業マンの人件費など売れるまでに多くの費用がかかっていることも仲介手数料が高くなっている要因といえるでしょう。このような理由からマンション売却における仲介手数料の値引きは大きな期待をしないほうがいいというのが一般的です。

ただし、これはあくまでも一般的な見方であり、中には相談して多少割引をしてもらったというケースもあります。そのため、仲介手数料の値引きを検討している方は、ダメ元で相談してみるのも一つの方法です。もちろん、お断りのケースが圧倒的に多いことを承知した上で行うようにしましょう。

仲介手数料の値引きが適用されやすいケースってあるの?

仲介手数料の値引きが適用されやすいケースってあるの?

先ほど仲介手数料の値引きは原則として不可能ということを解説しましたが、値引きが適用されるケースもあります。ここではマンション売却において仲介手数料の値引きが可能になりやすい代表的なケースを紹介します。

両手仲介

両手仲介とは1社の不動産業者が売り手だけではなく、買い手の仲介も担当することを指します。両手仲介は売主、買主の双方から仲介手数料を得ることが可能になるため、不動産業者にとっては最も理想的な売買シーンの一つです。

両手仲介の図解

そして、両手仲介で成約した物件に関しては値引きが適用されやすいケースでもあります。これは売主、買主双方から仲介手数料を得ることができ、利益額も非常に大きくなることから多少の割引に応じても会社の経営に大きな支障は出ないためです。

もちろん両手仲介で成約した物件だからといって必ずしも値引きに応じてくれるわけではありません。しかし、売主だけから仲介手数料を得ることができる片手仲介と比べれば不動産業者も柔軟な対応をしてくれる可能性は高くなります。この取引タイプによって値引きが可能かどうかを事前に質問しておくのもおすすめです。

集客を目的とした期間限定のキャンペーン実施

不動産業界もその他の業界と同様に少しでも多くの顧客を集めるために、期間限定のキャンペーンを実施する企業が多いです。キャンペーン内容はもちろん各企業によって異なりますが、代表的なのは手数料割引キャンペーンなどです。

このようなお得になるキャンペーン期間にマンションを売りに出すことで、仲介手数料も通常より低く抑えることが可能となります。ちなみにキャンペーン実施時期は不動産売買が活発となる1月~3月や9月~10月といった秋口に行われることが多いです。各不動産業者の公式HPに『仲介手数料10%OFF!』などという告知が掲載されていれば、詳細を問い合わせてみるのもいいでしょう。

仲介手数料が無料の不動産業者って大丈夫なの?

仲介手数料が無料の不動産業者って大丈夫なの?

各不動産業者のHPをチェックしていると時々『仲介手数料無料!』と掲載している業者を見かけることがあります。仲介手数料が無料ということは売主からしてみれば、支出が大幅に減るため、夢のような不動産会社に見えるのではないでしょうか。

しかし、このような仲介手数料無料と謳っている不動産業者に仲介を依頼する時にはいくつかの注意点があります。まず、仲介手数料がメインの収入源になる不動産会社が仲介手数料を無料にできるのは買い手も自社で見つけてきた両手仲介のみの場合です。

通常のマンション売買であれば他不動産業者が見つけてきた購入希望者と売買契約を締結することができますが、このケースだと購入希望者の仲介手数料は他不動産業者に渡ることになり、売主側の仲介手数料を無料にすることができません。

これが仲介手数料無料のマンション売買の難しさでもあります。仲介手数料無料の場合は自社だけで買い手を見つけなければいけないため、集客が苦手な不動産業者に依頼すると長期間に渡り購入希望者が現れない可能性が高くなります。結果として値下げをしないと売れないという状況にもなってしまうため、仲介手数料無料はメリットだけではないということを理解しておきましょう。

もちろん仲介手数料無料の不動産会社の中には買主の顧客情報を多数持っているなど自社だけで買い手をすぐに見つけることができる仕組みが整っている業者もあります。そのため、仲介手数料無料の不動産会社に依頼する場合はその業者の実績や評判などを事前にリサーチしておくことを推奨します。

仲介手数料だけにこだわるのは危険!総合的に良心的な不動産業者を見つけよう!

今回はマンション売却における仲介手数料の相場、計算方法、値引きなどの疑問について解説しました。仲介手数料は不動産業者のメインとなる収入源だけに原則値引きが適用されることはありません。

しかし、キャンペーン実施や両手仲介など値引きが適用されやすいケースは存在します。仲介手数料を少しでも抑えたい方はこれらのキャンペーン期間や値引きしやすい代表的ケースを参考にしながら、マンション売却を行うといいでしょう。

ただし、仲介手数料の金額だけにこだわりすぎるとマンション売却が苦手な不動産業者に依頼してしまう可能性もあります。そのため、仲介業者を探す際は仲介手数料だけではなく、マンション売却における実績や担当営業マンの対応など総合的な部分を見て判断するようにしましょう。仲介手数料で疑問点を抱えている方はぜひ参考にしてみてください。

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